合富辉煌2007年郑州王胡砦项目定位及发展提案.ppt

王胡砦项目定位及发展提案;第一篇 我们对项目的认识;本项目地块较大，而且商住共举。我司在经过对项目的深入了解及现郑州房地产市场的分析后，认为：;第一篇我们对本项目的认识;规划面积——219.14公顷。约3330亩;合2219977.8平方米。; 交通; 周边配套概况;用地现状图; 影响： 构成不了总体量的开发； 南三环把本案分为两个部分南段与北段； 商业空间大；;商业与住宅的对比和影响;南三环以北商业和住宅(面积);物业形态分部; 规划范围内有：较多的厂房﹑学校﹑万客来市场、公交停车场及货运中转站﹑村庄及部分空置地。;市政基础设施状况; 本项目辖区内王胡砦、郑砦、三官庙、郭庄4个自然村，位于大学路东、南三环两侧。全村村民人口3600人,1236户。该村已进入城市建成区，村民收入主要靠房屋租赁。现状村民居住用地约52.7公顷，总住宅建筑面积85万m2(其中三层以下55.85万m2)。; 功能混乱; 建筑物密布，建筑景观杂乱无章; 公共活动空间（包括绿地）缺乏; 环境质量低下; 电力、电讯线路杂乱; 管道煤气不通; 市政及公共配套设施缺乏; 建筑间距过小，采光、通风不足，存在严重的安全隐患;;客观条件的影响;微观条件的影响;综合分析;地块受到众多因素的影响; 原因: 1.众多条路的穿过; 2.万克来的存在; 3.110米的高压长廊的通过; 4.南三环把项目分为南﹑北两块;;第二篇宏观市场与微观市场;郑汴一体化;一体两翼;北移东扩;南区 政府不给太大的政策支持; 不作为城市发展的重点; 航海路切断了与市区的链接,以北发展的较好,市政配套完善;以南较差; 南区高档楼盘较少;;微观市场; 是信合置业有限公司开发,位于金水区索凌路与海洋路交叉口，占地1600亩; 开盘时间：2006.6.17 进驻时间：2007.12.28 容积率： 1.78 ? 建筑结构：砖混 绿化率： 36% 物业公司：海南珠江物业 均价：3247元/m2 主力户型:三房二厅二卫;思念·果岭山水 ;帝湖花园 ;21世纪?国际城 ;综合分析; 住宅概况 ; 商业分布概况 ; 未来大盘特点 ; 如何发挥本项目的优势? ;第三篇开发模式;南三环及其他道路：将项目地块分割成南北、零碎的地块;因此，我们需要慎重考虑本项目的开发模式！！！;华南地区（广州、深圳）大型盘开发（启动）模型解剖;“画饼”模式——广州，万科四季花城;每期开发均值：12.2万平方米 每期开发均套数：1000套 首期启动规模：8万平方米 启动情况：配套不足，周边不太成熟;广州市区;;多层+ 小高层;多层洋房首期开发，较高档的情景洋房的开发拉升项目档次;多层向小高层过渡；情景洋房向双拼过渡；并且产品附加值不断拉升。;双拼向独立过渡，环境优势不断提升。;“嫁接”模式——广州，南国奥林匹克花园;广州市区;首期;洛杉矶组团;卡萨布兰卡组团;雅典组团;悉尼组团;北京组团;2000年开售均价2800至现时5000元均价，价格拉升2200元;金地·荔湖城;A;一期首批产品;项目配套;舶来－造城;华南地区（广州、深圳）大型盘开发（启动）模型解剖;本项目开发模式选择;本项目开发模式选择;分期开发策略;第四篇开发周期;南三环及其他道路：将项目地块分割成南北、零碎的地块;1村民 安置区;1村民 安置区;1村民 安置区;1村民 安置区;1村民 安置区;1村民 安置区;目录;第五篇 项目定位;第一部分 项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;第一部分 项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;周边市政配套稀薄，生活配套档次较低。两方面都需要在营造小区的时候增加，创造优美生活环境、增加中高档日常必须生活便利设施。同时，批发型商业的开发，也需要将配套设施考虑，增加商业的“独有”竞争力。;第五篇 项目定位;由于项目尚出在前期设计阶段，因此更多的条件是可创造的。在此，对项目的条件分析，更着重于从项目的外部环境及项目在市场中所处地位的方面的考虑。;四、项目SWOT分析——现有优势;第五篇 项目定位/项目分析;第五篇 项目定位/项目分析;四、项目SWOT分析——拥有的机遇;四、项目SWOT分析——面临的威胁;项目内;第二部分 项目开发定位;第五篇 项目定位/项目开发定位