世联大连市房地产市场专题研究2009年.pptVIP

;大连房地产市场的基础依托——产业、环境、城市地位、规划发展等均有良好预期，整体市场的相对看好;大连市政府对于房地产的发展一直保持较为支持的态度，在市场较为暗淡的时期出台了数项政策进行刺激;2009年上半年,大连房地产市场在一系列新政的刺激下，逐步回暖，刚性需求自年初开始反弹，而投资性需求也在二季度试探性回归，加上旧城拆迁带来的自住需求，上半年，楼市呈现出一片欣欣向荣的景象;在新政刺激下，09上半年大连土地成交量、价齐升，土地热情重新高涨;城市拆迁——09年政府集中拆迁大量老旧居民房，总量达50万平，极大刺激了低迷的大连房市，特别是胜利路拆迁，受拆迁户购房需求影响，短时间引起大连房价哄涨;从大连本地消费者购买力来看，除08年外，房价的涨幅均远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力较大;小结：房地产基础稳固，政府在相当一段时间内会维护房地产发展，存在项目现实可捕捉的机会，但普通消费者购房压力大;;中心区;原有板块特征——各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著;;东南沿海板块：传统贵人区，生态环境良好、与城市核心保持适宜的距离且具有深厚文化积淀，地缘性客户占比较高，但土地资源有限，后续供应乏力;星海湾板块：大连城市名片区域，海与城市的价值相互叠加，海景豪宅与投资型海景公寓集中供应，东三省财富客户及本土实力客户聚集;软件园板块：教育、高新产业优势巨大，承接区域高素质人口，较为内生，依托高校客户的项目较软件园价格平台略低，现状供应量不大，未来板块将拓展至软件园2期区域;旅顺南路区域：未清晰定义区域价值，依托小平岛和蓝湾两个特征楼盘，靠稀缺的产品形式、产品力和自然资源实现单项目的市场认知;西南路板块：凭借与市中心合适的距离和商业中心的影响力支撑起中高端价格，未来供应稀缺，在城市住宅板块中的声音将越来越弱化;西山板块：凭借水库、西山良好的自然资源以及以万科为代表的众多开发商联手打造， 先期吸引城市上升阶层客户，现沿旅顺中路延展至溪之谷区域;机场板块：依托以政府搬迁为代表的规划利好和亿达第五郡的强势拉动支撑了板块中高端价格，跃升板块级别，据规划其有向大东沟拓展的趋势;典型楼盘;南关岭板块：区域以老火车站、木材厂等产业起家，未来随新火车站、体育馆建设，将有大量楼盘供应，将成为开发热度最高的区域之一;中心区;中心区;中心区;板块格局的变化：大连城市开发的热点必将转移到城市第二、第三圈层并向外扩散，多数新增置业者只能以“时间换空间”;价格平台：大连房地产市场整体价格平台提升显著，普通消费者选择空间日益狭窄，消费门槛被迫“水涨船高”;未来主要供地板块切分不同客群，但城市主流人群疏散空间只剩下北进一条线路;北进方向面临众多潜在竞争，规模庞大，并具有较强的区位条件，项目依靠价值梯度的客户流向，将面临层层截留;伴随着泡崖、泉水等区域的成长，区域内客户产生了置业升级的迹象，将对周边区域产生影响;08淡市环境下，大连市场上高性价比产品以及具稀缺景观资源的、居住升级的性价比产品，才能突出市场重围，获取不俗的市场表现;小结：;;外溢板块的典型项目产品均价列表（单位：元）;外溢板块的集合住宅随圈层仍有明显的价格梯度，外溢第一圈层价格平台在0.8-1万，以旅顺中为代表的第二圈层在0.75万左右，第三圈层在0.55-0.65万之间。多层、洋房、别墅等高价产品相对较少，别墅类一般能够实现同片区内高层双倍的价格，洋房能够实现2000元/平米的价差，多层的价差则相对不显著。软件园房价区间较大，学府区和产业区价差明显。;外溢板块的典型项目产品销售速度列表（单位：套/月）;从销售速度上看，主流产品销售速度持平，月销售40-60套，西山逸林和大有恬园以较低价格实现快速销售，月均销量超过120套。别墅、洋房等低密度产品销售相对较差，月消化速度不到10套，溪之谷采用总价及面积控制，从同类产品中脱颖而出，实现月均40套的成交量;外溢板块的典型项目产品主力面积列表（单位：m2）;从面积上看，外溢板块中的不同产品类型的面积梯度明显，高层主力面积集中在70—100平米，各板块中均有大面积的改善性产品出现，南关岭60-70平为主，且多层与高层面积无差； 洋房除溪之谷主要集中在120-140平，别墅面积均超过200平;软件园;40;;客户对于产品形式较为敏感，独栋产品能够产生溢价空间，拉开与其他产品较大的价差，但联排与双拼的价差不显著;主流低密产品的产品形式、面积区间与总价区间仍保持较明显的产品梯度，独栋面积400平以上，总价在1000万左右，联排在300-400之间，总价400万左右，且最新出新的联排面积控制，叠拼在200平左右，总价在200-300万之间;从产品形式上