济南张马屯项目市场分析报告2007.docVIP

济南张马屯项目市场分析报告 内部资料 张 马 屯 ———项/目/市/场/研/究/分/析 目 录 第一篇：项目市场环境分析……………………………………………………………………………………………………………………………3 东部宏观环境分析…………………………………………………………………………………………………………………………………4 二、房产市场总体化态势分析…………………………………………………………………………………………………………………………6 （一）、房产市场总体分析………………………………………………………………………………………………………………………………6 （二）、区域市场总体去化态势分析……………………………………………………………………………………………………………………7 2.1 区域市场评估：………………………………………………………………………………………………………………………………10 2．2周边各案基本情况比较分析…………………………………………………………………………………………………………………12 2．3周边个案价格比较分析………………………………………………………………………………………………………………………15 2．4周边个案面积比较分析………………………………………………………………………………………………………………………21 2．5周边个案房型比较分析………………………………………………………………………………………………………………………23 2．6周边个案销售情况比较分析…………………………………………………………………………………………………………………25 2.7 项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………………27 2．8区域客源分析…………………………………………………………………………………………………………………………………30 第二篇: 项目板块分析………………………………………………………………………………………………………………………………32 项目背景论述……………………………………………………………………………………………………………………………………33 二、周边配套分析………………………………………………………………………………………………………………………………………35 三、本案周边板块规划分析……………………………………………………………………………………………………………………………36 第一篇：项目市场环境分析 时机、地段和产品已成为房地产开发成功关键的重要因素，香港地产大亨李嘉诚曾经说过：“决定一个项目能否成功的关键， 如果说地段因素占50%的话，那产品开发就能占到30%，广告策略则能占到20%的成功因素。” 可见，市场研究与推广策 略，对一个项目成功开发的重要性；可以这么说一个项目在破土动工之前，就已经决定了这个项目的生死攸关大局、销售速 度……。 一、东部宏观环境分析 东部新城——初露锋芒 济南的东部新城是城市东部的核心组成部分，是省会城市的新中心和市民活动中心，其职能具有多样性：商业服务、金融贸易、文化体育、会议展览、生活居住和旅游休闲。按照规划设想，东部新城将建成人与自然共生的山水都市新区：卓越的生态环境，激发创造、充满魅力的文化氛围和具有活力与机遇的商务平台，旅游观光、休闲健身的全新热点，安全、快速、便捷的交通网络使东部新城成为济南最热点的区域。城市的发展离不开土地经营，把土地经营好，也更有利于城市的发展。济南的东部城区层出不穷的大规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加的方便，良好的市政设施同时带动了东城房地产的发展。 奥体中心—— 再现“泉城广场” 奥体中心落成以后东部将再添一座“泉城广场”。在奥体中心的中心区，省城将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。 根据规划，在奥体中心东部场馆和西部体育场之间，还有一块很大的空闲地，济南市将参照泉城广场的标准，把这里打造成一个新型的健身休闲广场。在这个新建的广场上，将设有喷泉、绿地、休闲坐椅以及各类健身器材，同时还将移植一些大树，让市民提前享受到绿荫。 奥体中心的规划再加上经十东路这条泉城大动脉，使该地段的市政设施将达到极高的水平，周边的地价在原先的基础上上了一个台阶，水涨船高，周围的房价也应声而起，以其旁边的某一房产项目为例，2001年刚一开始的时候只有1000多元每平方，但到目前为止，该项目房子的平均价格已