贵和先锋全程营销策划报告.pdfVIP

决胜突围 志在谋略 “贵和先锋” 全程营销策划报告 淄博中佳房地产开发有限公司： 承蒙贵司信任，诚邀我司有幸参与贵司“贵和家苑”项目全程策划探究，我 司成立了项目专案小组，按协定时间完成相应工作。特于今日郑重向贵司提交 《全程营销策划报告》，请查收。 我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚 爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充 分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！ 顺颂，商祺！ 向明理德（香港）置业发展有限公司 二零零七年八月 目录 壹 围困中的斗士们 市场写真 贰 决胜突围 项目定位 叁 决胜之道 整体运营思路 肆 志在谋略 项目推广策略 壹 困境中的淄博房地产市场 (市场写真) 在全国房地产春光无限的时候，淄博地产却遇到前所未 有的困境：房价已经3年没有明显的上升了，无论怎么炒 作房子就是卖不出去，客户越来越刁了而且越来越少 了。到底问题出在哪里？有人说淄博房地产冬天提早来 临了，到底该如何寻找出路，淄博房地产如何走出困 境？？？ 一、淄博房地产”冬天”提前到来 2006年全市商品房施工面积1108.61万平方米 开发量巨大 2007年1-7月份，全市房地产全部房屋施工面 积达到920.12万平方米 销售量太小 2007年一季度，全市实际销售面积38.72万㎡ 2006年全市商品房销售价格为2228元/平方米 销售价格低 价格还下降 2007年一季度，全市新建商品住宅预售平均单 价2194元/㎡ 淄博房价已经连续3年没有增长了!!!! ?淄博市场到底怎么了? 二、揭开市场疲软的真面目 (一)近几年无节制的土地放量带来庞大的开发量 (二)土地2年收回大限将近，近期开发量还将剧增 (三)单位团购和集中代建，瓜分了大多数消费市场 (四)连续多年房价没有上涨，沉重打击房产投资者 (五)商业项目没有一例成功，重伤投资者信心 因此 投放量继续加大 消费者群体在缩小 路在何方？？？ 投资者群体迅速收手 三、不断努力的探索突围之道 序号 突围招数 项目代表 突围效果 招数1 概念炒作 财富广场、鲁信花园 乏善可陈 招数2 价格创低 新区楼盘、奥运村 不温不火 招数3 小户型 东方之珠、华都名城 略有起色 招数4 首付降低 银领国际等 短期效应 招数5 关系团购 金都花园等 一定效果 招数6 系统理性开发 黄金国际、华侨城 一定效果 到底路在何方 大势如此，我们需要更加努力 四、贵和项目的探索突围之道 之一：挖掘市场，寻找市场突破口 ? 市场大势走弱，细分来说还是产品同质化严重，自住物业基本集中在100-120 平方米左右的二房二厅和120-160平方米左右的三房二厅的大户型居住单 位 ，而这部分的购买群体已经被市场吸纳得差不多