物业管理理论和实务知识小结.doc

第一章 物业管理概述 物业：是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 物业的特点：①固定性②耐久性③多样性④高值性⑤权益性⑥受政策影响大。 从不同角度，可以把物业划分为：居住物业、商业物业、工业物业和其他物业。不同类型的物业有不同的管理特点。 物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人（如租用者）；物业管理的目的，是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值。 物业服务企业：是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 业主：即物业产权人，指房屋所有权人，业主可以使个人、集体、国家（即自然人或法人）。物业服务企业是业主的服务者。 物业管理的三个基本特性：社会化、专业化、市场化。 物业管理的作用： 可以促进房地产市场的发展； ②可以延长物业的使用年限以确保其功能的正常发挥； ③能为用户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境和氛围； ④完善的物业管理可以使产权人投资的物业保值和增值； ⑤有利于开发商创造品牌形象，促进其他项目的销售； ⑥是实现房地产开发价值的重要保证。 物业管理的基本类型划分有四个角度： ①从物业服务企业模式的角度 ②从物业管路形式的角度 ③从物业用途的角度 ④从管理阶段的角度。 在各个角度划分中，专业物业服务企业、业主选聘物业服务企业是我国物业管理类型的发展方向。 物业管理业务可划分为以下三大类：与管理有关的物业，也叫“常规性公共服务”；与服务有关的企业，也叫“特约服务”；与经营有关的物业，也叫“专项服务”。 物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的完整的系统工程，基本上有4个阶段13个环节组成：物业管理的策划阶段（含4个环节）；物业管理的前期准备阶段（含3个环节）；物业管理的启动阶段（含4个阶段）；物业管理的日常运作阶段（含2个阶段）。 物业管理过程中会涉及众多的法律规范，而法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。 第二章 物业管理的机构设置 物业服务企业的设定，分公商注册登记和资质审批两步。 物业服务企业共有一级、二级、三级共3个资质标准。不同级别资质的企业可以承担的项目范围也不同。P54 物业服务企业在物业管理中，有依据物业服务合同对对委托物业实施物业管理的6项权利和6项义务。P58 业主是指拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主分三个层次：单个业主、全体业主（业主大会）、业主委员会。 单个业主最基本的权利，就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利，《条例》为其规定了10项权利，同时《条例》也规定，在物业管理活动中，叶舟具有6项义务。 业主使用人：通常简称为物业使用人或使用人，是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获的物业使用权，并实际使用物业的人。他与业主在权利上最大区别是其对物业没有最终处置权。 业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，它是维护物业区域内全体物业的公共利益，行使业主对对物业管理的自治权利的业主自治机构。业主大会是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 这些重大事项是： ①制定和修改业主大会议事规则 ②制定和修改管理规约 ③选举业主委员会或者更换业主委员会委员 ④制定物业服务内容、标准以及物业服务收费标准 ⑤选聘和解聘物业服务企业 ⑥筹集和使用专项维修资金 ⑦改建、重建建筑物及其附属设施 ⑧改变共有部分的用途 ⑨利用共有部分进行经营并对所得收益进行分配与使用 ⑩法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项 其中第六、七项规定事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半的业主同意。 业主大会包括首次大会，定期会议和临时特别会议。 业主大会的形式包括两种：集体讨论和书面征求意见。 业主大会议事规则的主要内容有： ①业主大会名称及相应的物业管理区域 ②业主委员会的职责 ③业主委员会议事规则 ④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式⑤业主投票权数的确定方法 ⑥业主代表的产生方式 ⑦业主大会会议的表决程序 ⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等 ⑨业主委员会换届程序、补选方法等 ⑩业主大会、业主委员会经费