成都龙湖悠山郡推广创作预案.ppt

龙湖悠山郡2013年推广创作预案;世上，所有的相遇，都是久别重逢。;如果现在还来细说—— 牧马山，到底是怎样的一座山头？ 似乎有些老生常谈，但又实在是旧情难耐。;从2008年长桥郡上山，到2011年悠山郡占山， 龙湖与牧马山可谓是此爱绵绵总相逢， 只是世间所有的爱，最后都会变成家长里短的生存之道。;更何况逾五年的生存之路上，还要遇到如此形形色色的对手： 蔚蓝卡地亚的七星级已成为行业的标高； 处境艰难的亚特兰蒂斯依然不容小视； 更有为数不少拿价格当飞刀的刺客比如廊桥水乡； 还有本地号称龙头霸占着全山渠道通路的置信牧山丽景； 何况，士气满满的北大溪山樾也正在往这个山头来的路上。;有宿敌，有强盗，更有后来者觊觎的眼睛。 牧马山的竞争烈度从来都是成都各板块的楷模： 无错位，大家都是限贷重灾的资源型低密度产品； 无休战，每一???每一时节都会有殊死沐血的搏斗； 无间隙，几乎每一条逃生通道上都有他人的背影。;也正如此，我们能理解， 悠山郡一度追求的“裸奔”式需求， 毕竟，跑量的牧马山头，跑，是大家都在做的事情。;2013年之初，我们把“跑的姿态”提上悠山郡的议事日程， 因为，姿态， 更多时候已成为悠山郡能否跑出个好成绩的关键。;壹;从2013年的营销任务和2012年的市场印象说起。;2013年营销任务： 全年7亿的签约任务（独院：4亿 联排：3亿） 全年的结算目标9.3亿, 回款目标6.9亿 存在联排与独院产品的涨价需求 ;2012年的市场印象： 市场销售额一度名列前茅，环境优越品牌优越加之 价格再优越的取胜之道。 一旦溢价，溢价产品呈滞后销售，价格低的市场印 象带来绝对阻力。 ;一边是，伴随着2013年新品的出现，有涨价的需求， 一边是，市场死守着你就是低价刚需别墅的固有感知。 与其说这两者之间是矛盾，不如说是，一个命题—— 如何改观因价格因素形成的项目低总价刚需市场印象;龙湖别墅，在牧马山， 从长桥郡的高端开始，到悠山郡的低价占市， 当高高的段位， 以喜闻乐见的价格被市场广泛享有，占有市场是不难的， 但是要再回到高价的段位，则成为难事。;作为一个团队，2012年， 优点的广告更多是在配合悠山郡的营销爆破， 我们有渎职的一面，更多则是胳膊拧不过大腿的无奈。;2013年，我们希望悠山郡能回到龙湖的高位和高味， 要跑量，但跑量的姿态，要是够龙湖的高格调的， 抑或说我们选择一条更艺术化的跑量之路——;回到龙湖 这是2013年悠山郡的前提;回到龙湖，是回到龙湖的别墅造诣与地位。 当年，长桥郡于牧马山一出现， 便使牧马山成为能与麓山分庭抗衡的顶级别墅区， 也一度成为成都别墅客群买墅必须比对的标高。 这是龙湖的高度。;回到龙湖，是回到龙湖的别墅情怀与质感。 于成都而言，长桥郡的“一山，两河，纯独栋” 就像是一个纪元的开始，成都进入千万级别。 依山河，而独占半亩山头，这是何等的情怀， 隐辉阳，却如古董可传承，这是何等的质感。 这是龙湖的态度。;回到龙湖，是回到龙湖的别墅品质与精致。 一个山头，唯有龙湖取两块庞大土壤， 造两个各有千秋的别墅住区—— 悠山郡就像是长桥郡的姊妹篇，继承了它的山河气势 悠山郡又更像长桥郡的后继者，多了一份雅致与唯美 这是龙湖的热度。;而今的牧马山，百相百态，却唯有龙湖独占两头。;回到龙湖，再谈长桥，不是简单的借势的问题， 而是在我们跑累了，跑懈怠时，需要补给的养料与动力。;2013年，悠山郡，理应，基于龙湖品牌的深耕， 拿出龙湖的高度、态度与热度——;云藏山，山藏龙湖墅 2013年悠山郡的年度主张;以临崖独院为创意原点，高格调产品定位， 作为年度主要主张，形成高端产品重新包装的逆袭； 融入品牌的影响力，传递龙湖墅的前后张力， 善待一生的理念深入骨髓，更矢志不移。;主张候选;云景院落，悠谷龙湖墅;悠谷峡客，云景龙湖墅;回到龙湖是本年的策略指导，也是足以摆出高姿态的前提。 由此才足以更顺畅地“跑”起来。;贰;为溢价，根深品牌的高姿态要提上去，跑的方式自然要变。 如何跑，是直接与营销的需要挂钩的。 不妨我们来看一看。;1、借势年底联排清盘的信息，线上传递全面清盘独院信息，线下暗推剩余联排 2、针对春节前成交业主的感恩答谢会动作，制定较为刺激的转介政策。加大老带新成交力度。 3、抓住年底返乡潮;7月;1-2月，促销为主 3-4月，独院+联排开盘 5-6月，交房体验区开放（家庭日启幕） 7-8月，销售淡季，余量去化（家庭日活动频,带动内部客群） 9-10月，临崖独院新包装（全线轰炸，系列） 11-12月，独院加推+年末冲量（攻击市场） ;细观悠山郡的年度营销铺排，我们有以上的细微分别， 一方面有“裸奔”的硬销任务， 一方面龙湖最受追捧的体验区与产品新力大势呈现。;这为我们2013年的“姿态”提供了实际支撑， 而硬销的存在，也确保了