洛阳博客古城东路项目前期定位报告.ppt

博客·古城东路项目 前期定位报告;;;;;博客品牌理念解读;;;;;;推导结构 Analyze System;一、地块属性及板块价值判研;;;;;;;;二、项目定位战略突破;;;传统别墅区;国宝花园（基本资料）;整体规划： 集独栋别墅、洋房、高层为一体。一期银湖，总占地253亩，规划168套北美风情湖景别墅；二期帕提欧，规划70栋西班牙风格别墅；三期香泊湾，规划6栋电梯洋房和4栋观景高层，顶层复式为主，户型40㎡-268㎡。;产品卖点;营销推广：;国宝花园在包装上乏善可陈，主题比较混乱，没有统一的风格和色调。包装档次也给人感觉忽高忽低的感觉。与高端价值产品不相匹配。我们在推广中应避免类似情况出现。;效果反馈：;中央花园（基本资料）;整体规划： 中央花园占地80亩，总建筑面积2.8万平方，32栋纯美式别墅，户型700—1000平方米产品定位于中西部顶级别墅，每套售价千万元，客户面向中西部地区财富榜资产过亿的企业家、民（私）营老板等顶尖商界精英。 ;产品卖点：;时间;东方今典（基本资料）;整体规划： 东方今典项目沿洛河呈带状分布，项目共分七期开发，占地面积815亩，建筑面积130万平方米，规划有高层、花园洋房、商业、星级会所、酒店、公寓等。一二期已经售罄，重点研究三期（境界）产品，三期 共规划8栋住宅， 基本为6层或7层花园洋房。;7层带电梯洋房 层层退台，户户花园 97.8-220.5㎡多种户型;时间;传统别墅区;;本案竞争力突破的匹配度比较;本案竞争力突破的匹配度比较;;;;; 物业类型;地块;产品创新价值体系 ?A地块：创新立体别墅 ?B地块：电梯花园洋房 ?C地块：瞰景小高层;金地旗下 “天字一号”作品，首创“平墅”，集合当代别墅与高端公寓之综合特性的一个创新型豪宅产品，是一种全新居住的体验。; 传统别墅之所以称之为别墅，乃在于“有 天有地”即上有露台，下有庭院，私密性好； 而大平层的优势在于空间舒适，宽大，没有上 下楼的烦恼，并且一样有条件享受独门独户的 私密的居家体验。如果能让大平层也“有天有 地”，那便是在保持大平层的优势同时也带给 客户别墅的生活享受。 受金地天御、九墅、公元沐桥等项目的启发，我们建议A地块产品：;摘星;美国 BLD大师设计，酒店新古典风格；;中国顶级休闲会所，是社区入口大堂，亚历山大会所管理公司经营并管理； 豪华养生会所， 5000平米，配室内采光恒温泳池、高级餐厅、各类健身设施、瑜伽等； 会所采用地源热泵，降低空调噪声，环保节能。 戴德梁行专业物管，提供6A全情服务，24小时贴心呵护。;参考户型;A3户型一层庭院及地下室; A3户型 私家庭院;原创现代典雅风格立面； 全干挂进口石材幕墙体系，精细打磨与处理； 强调横向线条塑造的稳重、大气和高贵感，在简洁干练的 背景上增加了线角、石材线条的变化和铝板挑檐的细节。;干净纯粹的外立面，隐蔽所有管线;改进的栏杆节点，没有螺丝，采用隼接。;A地块产品参考规划要点—— 别墅立体化，规划设计5层平墅，实现每户有天有地； 平层面积控制在240—260㎡之间，顶层复式控制在320㎡以内； 外立面干挂石材，精选品牌建材，注重细节打磨； 考虑成本原因，别墅非精装，但建议考虑精装样板间。;产品创新价值体系 ?A地块：创新立体别墅 ?B地块：电梯花园洋房 ?C地块：瞰景小高层;本项目作为万科重庆首个精装洋房作品， 是个具有法式新古典风格的高品质社区， 可谓重庆新牌坊洋房大社区的收官之作。;项目由6个block组团围合而成，筑布局以院落式组合为模式，各组团之间均为绿化带，洋房区以7层与9+1住宅为主，形成一个三面围合的院子。;三段立面：1、2层大量选用石材，厚重，大气； 3、4层中间楼层砖材承上启下，灵变不失和谐。 坡 屋 顶 ：金属漆，是建筑的点睛之笔； 老 虎 窗 ：窗檐线条圆润，雕纹优雅精致，凸窗造型凸显不一样的生活风情； 景观电梯：玻璃窗外的风景映入眼帘，为平常的上上下下平添闲适和乐趣。;私家庭院：尺度开阔的舞台庭院，是室内空 间的延伸，私藏一家人的写意时光； 亲子草坪：凝而不散的花香，开阔的草坪， 让呼吸成为享受 ；围合式的规划，温馨私密； 下沉车库：车行入口隐于片墙之间，抑制尘 土、屏蔽喧嚣；配以叠水景观，生动，柔美。;电梯跃层洋房;项目位置 开 发 商 建筑面积 占地面积 容 积 率 物业类别 户型面积;户型A地下 室;创新户型;创新户型;新古典主义建筑风格，雕琢建筑的细节——保留古典韵味，采用砖红色暖色调，体验舒适居住感受。;B地块产品参考规划要点—— 创新7+1电梯跃层花园洋房，一梯两户； 下沉式庭院，顶层退台做坡屋顶形成复式； 负1层至3层跃层面积控制在150—180㎡之间，标准层控制在130㎡左右，顶层复式面积在180㎡左