济南鑫苑世家公馆营销代理竞标方案.ppt

;;本次汇报逻辑如下;;竞争格局|本体条件|区位及价值盘点;竞争格局|本体条件|地块四至及规划价值;竞争格局|本体条件|经济指标及户型价值;竞争格局|本体条件|本体小结;区位;;竞争格局|市场研判|整体市场|市场成交;竞争格局|市场研判|区域市场|项目分布;;竞争格局|市场研判|区域市场|项目价格;;区域内项目客户主要来自槐荫区，约占53%左右，其次为天桥区与市中区，两区各 占比例约15%左右，其他区域占比17%。;竞争格局|市场研判|区域市场|潜在供应;名企扎堆;西城济水上苑;竞争格局|市场研判|项目个案|中建锦绣城;刚需、主流产品，设计合理实用 ;竞争格局|市场研判|项目个案|中建锦绣城;*;竞争格局|市场研判|项目个案|中建锦绣城;竞争格局|市场研判|项目个案|中建锦绣城;竞争格局|市场研判|项目个案|中建锦绣城;竞争格局|市场研判|项目个案|恒大雅苑;115㎡，三室两厅一卫 户型方正，紧凑，功能齐全 全明户型，动静分区 卧室、客厅均南向 双阳台、飘窗设计;项目定位： 高铁新城、御湖精装豪邸;项目的推广途径较广，以报广、电视媒体、派单等为主。 主打性价比，开盘宣称以成本价开盘，送1500元/㎡精装，有较强的吸引力。 项目景观先行，主打水景，全实景展示，充分吸引客户。;付款方式优惠: 恒大雅苑实行首付分期政策,即购房时只需缴纳18％(最低比例) ,正常办理贷款手续,后期12％分三年缴清。;装修标准千篇一律，无新颖感，客户接受度低 装修质量问题较多（恒大绿洲交房） 社区内部无教育配套，客户抗性较大 户型设计一般，品子楼结构，采光差 精装交房，交房时间2016年;竞争格局|市场研判|项目个案|恒大雅苑;;户型解析-- 92-98平米的户型满足部分外地落户的需求;项目定位: 高铁第一新城、海派人文艺术社区;*;*;竞争格局|市场研判|项目个案|爱丽舍公馆;营销策略总结：低开高走定价策略、分节点小货量推售、极致营销道具展示策略、，保证全年目标实现;在售项目多位于区域中心位置，紧邻西客站或三馆，本案位于区域最北侧，入市之前，必须对其周边潜在项目深度分析！;结合绿地地块区位、案名及新里系产品，未来产生直接竞争。;绿地新里香榭丽公馆 在2013年11月份面世，与爱丽舍公馆属同一区域，且产品线也同属新里系列；;竞争格局|潜在竞争|龙湖项目;绿地香榭丽： 教育+品牌+区域+影响本案首期入市产品;竞争格局|市场研究|市场启示;;项目定位|SWOT分析;品牌依托;——从三个角度看未来客群来源，以面、线、点来进行概括：;经十路、北园高架、是从市区通往本案的主要道路。迫于市区高价格，使得部分客群选择高铁新区作为首置、或首改目的地。道路两侧居民成为与市区项目的争夺客户。;天桥区在售楼盘少，部分改善型客户受资金压力，无力市中心购房。此外因距离原因，去往济南东部南部购房意向低；市中区部分客户房价承受力低，且改善欲望高。所以高铁新区将成为以上客户的新选择地。;竞品客户;项目定位|客户定位;项目定位|客户定位;美式标准 中式生活;项目定位|整体定位|美国建筑;项目定位|整体定位|美式标准;项目定位|整体定位|中式生活;项目定位|整体定位|中美合璧;300年前，当英格兰移民横穿大西洋来到马里兰时，“美国梦” 已开始悄然萌芽，美国给了全世界每一个人均等的机会：只要努力奋斗，都可以实现自己的梦想。 300年之后，这个最初由欧洲移民组成的国家已成富饶之邦，然而“美国梦”并没有消逝，只是随着历史的变迁拥有了更多的“内涵”。 也许有一部分人的美国梦，只是出于对成功的向往，但有更多的人却因对于美式家居文化的喜爱,那就是一种兼容了文化感、品质感，自在感与情调感的“新美利坚之梦”。;成才坦途 育龙之地;基于定位下的价值提升体系建议; 挖掘与创造项目附加价值，形成项目突出优势转移客户注意力，弱化劣势。;社区内部幼儿园为美式幼儿园、美式教育，给予业主打破一切陈规旧俗的勇气。;给予业主子女留美一定帮助、扶持，为业主子女留美预热准备；;四点半学校是指城市出于下午4：30分放学的小学生的安全和健康考虑而提供的寄托、学习场所。为过早放学的孩子或由于上班而无法照顾孩子的家长解决了问题。 建议本案社区商业提供四点半学校，既可以满足社区居民的客观需求，又可以体现本社区物业服务的人性化，有利于品牌的提升。;肯德基杯三对三篮球赛;商业街营造开放、自由氛围，注重室外设施的营造，引进美国知名品牌商业;学习万科“第五食堂”概念，打造社区配套新模式---美式餐厅;增强会所本身的休闲体验功能，在完善社区配套设施的基础上，大幅度提升社区品质。;社区配套新模式——“万物仓” 打造自存仓服务;仪式 品质 功能;;指向人群：青年、中老年、老年等对于社区环境较为关注的人群 指向需求：生