中原石家庄宝城新地产维明路项目操作思路.pptVIP

宝城地产 维明路项目 操作思路初步沟通; Ⅲ：主要问题及应对方案; Ⅲ：主要问题及应对方案;2001;石家庄房地产市场特点——价格;石家庄楼市主要商品房项目分布;区域内主要供应项目;特征总结： 区位位置较为优越。 社区具有一定规模。 注重社区规划，产品舒适度较高。 工程进度及形象已相对较为完善。 入市销售时间较早，受当前市场环境影响较小。 价格多在5400元/㎡以上。;特征总结： 区位位置相对于一梯队项目差。 社区整体规模较小，均不超过3栋楼座。 部分项目产品舒适度较差。 部分项目工程进度已接近主体封顶阶段，09年中下旬入住。 入市时间相对较晚，且销售价格及销售速度已受到当前市场环境较大影响。 价格区间4600-5100元/㎡。;特征总结： 区位位置相对于前二梯队项目差。 部分项目产品舒适度极差。 项目规模小，工程处于待开工阶段。 不具备正规销售条???，属融资阶段。 价格区间4000-4500元/㎡。;整盘多不超过3栋楼座的中小体量项目较多。 建筑类型以塔式及板塔式高层为主，板楼产品较为稀缺。 除部分项目外，当前供应产品整体舒适度较差。 90/70政策市场表现尚不明显；供应产品以二居室（90-100㎡）、三居室（140㎡以上）等中偏大户型为主，一居室、小二居、小三居户型供应量较小。 未来一年时间内，可达到入住条件的楼盘较少，供给量不足。 报价谨慎，发展商及客户观望气氛同样浓厚，买卖双方仍处僵持阶段。部分楼盘已显露出一定降价趋势。 除部分大项目外，多数楼盘卖场管理秩序较为混乱，客户接待水平及专业性表现较差。; Ⅲ：主要问题及解决方案;当前基本情况;周边配套;;;;;SWOT分析∣结论; Ⅲ：主要问题及应对方案;目标客户群定位模糊 当前产品与实际的目标客户群存在一定偏差。 房源销控欠合理 剩余房源市场认可度低，销售难度及压力较大。 推广局限性大 市场认知途径、销售渠道问题亟待解决。;目标客户群定位模糊 当前产品与实际的目标客户群存在一定偏差。;市场需求仍在，“刚性需求”对中、低套价产品价格波动较为敏感。购买力与售价的平衡，将对成交量及销售速度产生决定性影响。 一定时间的客户积累、客户维系、需求摸底，为当日较高的成交量奠定了坚实的基础。意向客源储备尤为关键。;目标客户群定位模糊 当前产品与实际的目标客户群存在一定偏差。;目标客户群定位模糊 当前产品与实际的目标客户群存在一定偏差。;目标客户群定位模糊 当前产品与实际的目标客户群存在一定偏差。;居住在周边年代较久的社区，需要改善条件；或需要为老人、小孩提供新居所，且仍希望居于附近。 对地段要求较高，用于临时居住兼作投资的企业主或公职中高管理层。 部分亟需置业，但不愿远离城市中心区居住，且具一定购买力的青年人。 主力客群年龄以35—50岁为主。 ;通过销售引导，挖掘投资需求。; 应对方案;户型局部调整，改善居住舒适度，增加卖点。;推广局限性大 市场认知途径、销售渠道问题亟待解决。;推广局限性大 市场认知途径、销售渠道问题亟待解决。; Ⅲ：主要问题及应对方案;整体操作思路;项目案名及VI系统 制作销售物料 确定项目销售说辞;项目案名及VI系统 制作销售物料 确定项目销售说辞;项目形象确定原则： 建立完整的项目形象，提高客户对项目的认知度：以1、2、3号楼及三期商业为形象定位的立足点，必须形成鲜明独特的、符合客户身份的文字和符号，彰显项目处于城市中心的标识性地位。 主要包装内容： 项目案名:符合项目项目气质。 项目logo：浓缩项目精华，使客户一眼感知项目品质。;制作销售道具： 通过道具展示项目形象、提升项目品质感 包装主要内容： 海报：放大区位优势、配套优势，营造新商圈崛起的概念。 户型图：应包含3#楼户型，标注销售热线。利于客户小众范围认知、传播。;制定完整严密的销售说辞： 项目性质说辞：集资建房性质及产权问题。 项目基本情况：整体规模分三期、总建筑面积、总户数、户型特点 。 项目工程情况：承建商、交房时间、交房标准。 项目物业公司：物业公司名称、物业费、服务内容等。;项目案名及VI系统 制作销售物料 确定项目销售说辞;前期客户：电话回访，配合公关活动约访。 中原资源：中原客户数据库逾8000批，其中以观澜豪庭为主较为有效客户超过3000批。 已成交客户资源：通过“老带新”策略刺激其介绍新客户成交。 ;项目案名及VI系统 制作销售物料 确定项目销售说辞;中原地产服务宗旨－为客户创造更多价值