伟业顾问北京市新周庄商业项目营销策划报告.ppt

周庄商业项目营销策划报告;认识论;认识论;认识论;政策和现实－我们面临的大环境;1、2006年5月，建设部新闻发言人发出提示，售后包租等销售形式包含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定.此言一出，本就盲目的商业地产小投资者受到严重恐吓，随然只是“涉嫌”一说，也足够使”明哲保身，不趟混水“的态度在投资群体中迅速蔓延。大家几乎空前的达成某种认识一致， “政府的话未必可信，但多多少少还是比开发商的话可信一些” 。 ;2、北京市发改委在《北京市“十一五”时期服务业发展规则》中指出，北京规划二环内禁建新小商品市场，三环内不再建大型商业设施。二环内禁止建设新的摊位式小商品市场和各类批发市场，已经有的小商品市场和各类批发市场将逐步关闭或升级，鼓励其向三环外转移； ;3、过去几年间，产权式商业在北京取得了爆炸式发展，巨库、韩秀、白云市场、北京红街、 3.3、新永外、庄胜南馆，锦绣大地物流港，一个比一个高调的粉墨登场，一个胜似一个的重复着”多快好省发大财“的投资神话。时过境迁，放眼看去，销售停滞的、开业艰难的、经营场景冷冷清清门可罗雀的、改头换面苟延残喘的比比皆是，投资者深陷其中骂娘闹事的数不胜数，赚到了大钱而不是赔掉了血本的却是凤毛麟角。;4、对第二个事实的延伸考虑，投资者能卖到集中式商业，大多是发展商创作的致富概念，比如前面提到的，巨库，锦绣大地物流港、韩秀……；真正人潮鼎沸生意火爆的商业，又大都是不卖的，比如前面没有提到的，万通、天意、集美、雅秀、十里河……。投资者会陷入一个欲罢不能的悖论，能够买到的商业，不知道到底能不能发展好；知道一定能够发展好的地方，人家又不卖……。 ;5、一般来讲，投资者掏钱的时候，商业还都没盖好呢。而经营者更愿意花钱租用马上能开张的商业。售后包租不能搞了，商业的楼花期和养市期，实际上是投资的无回报期，是限制投资热情的重要原因。 ;6、北京宏大良子水族馆，中国知名品牌佳宝水族用品的北京代理，潘家园市场拆掉以前，是市场临街面数得着的招牌店铺，店主老周，也是京城玩儿鱼的圈里响当当的人物。潘家园拆了，他的两块钱租金的门脸房也不复存在了，现在搬到了十里河花卉市场里面，以每天两块五的价格租了一个摊位，惨淡经营。现在，只要半个口杯下肚，老周就会没完没了的念叨两件让他郁闷的事情：一是房租贵了，生意确和在潘家园叱诧风云的时候没法比，一个天上一个地下；二是自从知道了同一个市场里玩儿石头的哥儿几个租的摊子每天只有一块九，就恨自己侃价时手软心活，往死里的不平衡。;认识论;市场的研究－区域商业状况的调研和结论;美罗城 14元/天/m2;市调重点项目分析;市调重点项目分析;市调重点项目分析;市调重点项目分析;;市调重点项目分析;市调重点项目分析;市调重点项目分析;市调重点项目分析;;市调重点项目分析;集中式商业： 本项目地块 业态：自行车专卖、手机营业店，面积：80㎡，租金：6万/年 业态：小卖部、烟酒专卖，面积：30㎡，租金：1000-2000元/月 业态：美容美发店，面积：40-50㎡，租金：2000-3000元/月 业态：餐饮豆汁店，面积：70㎡，租金：4500元/月 大棚内摊位—— 手机厅租金：1800元/月，普通摊位：700-800元/月 租赁情况：租金缴付周期较短，季度或者半年，知晓拆迁动向；由统一的市场招商办管理，咨询价格为5元/天/㎡； 小商品批发市场 业态：日用杂货、旧货、冷饮烟酒批发、自行车等 露天大棚9㎡/铺位，300-800元/月/铺位 租赁情况：经营状况普遍不好，个别商铺赔本经营。 ;市调重点项目分析;市调重点项目分析;市调重点项目分析;;市调的总结;认识论;项目的白描－本案的基本情况和经济技术指标;地块研究;;认识论;SWOT分析－市场营销角度的全面认识和结论;SWOT分析;0-机会 住宅土地供应减少，二手房上市量激增，新房二次交易税负加重，造成住宅商品房投资已过黄金阶段； 区域及周边缺乏可出售性商业，投资者缺乏介入机会。;结论： 1、作为商业项目，本案欠缺突出亮点，亦无整体优势；但从营销的角度讲，整 体优势难以构造，突出亮点却可创作。 2、紧抓周边无可售整体商业项目这一客观事实，以此为突破口，制造回报期 望，吸引投资者购买，实现现金回流。 3、本案有20000平米无现金流压力的出租面积，这将对带动整个商业的启动具有 至关重要的意义，是盘活全局的胜负手。;认识论;价值推导－本案在自由市场中的实际价值，－即项目的真实货值;本案真实货值的计算方法;点数定价模式：通过对竞争项目评分，并通过租金均值及出租率率，求解本案租金均值。;通过如下公式，分别求解本案相对于竞争个案