南京伦敦城二期新营销计划.docVIP

中国地产商域网 PAGE  中国地产商域网 伦敦城二期营销计划 第一章 产品条件…………………………………………………………………03 第二章 市场环境…………………………………………………………………08 第三章 市场分析…………………………………………………………………11 第四章 产品定位…………………………………………………………………13 第五章 营销策略…………………………………………………………………23 第六章 销售计划…………………………………………………………………45 第七章 推广计划…………………………………………………………………51 伦敦城二期鸟瞰效果图 第一章 产品条件 一. 项目综述 ●百家湖西花园销售情况 ·西花园伦敦城1期住宅部分销售率100% 伦敦城1期多层住宅建筑面积45360平方米，324户，已于2003年全部建成并于2004年销售一空，按2400元均价计算，已销售收入大约10,886万元。 ·巴黎城项目住宅部分销售率93% 2002年至今已开工建设和销售巴黎城总建筑面积19.9万㎡，按2500元均价计算，可销售收入大约50，000万元。目前已完成销售18.7万㎡，已销售收入大约45，900万元。 百家湖西花园巴黎城全部为六层式公寓，2002年开盘销售价为1980元/㎡，到2005年8月底销售价为2980元/㎡，3年时间销售价格上涨了1000元。 其中巴黎城项目到目前基本销售完成，剩余房源只有177M2、230M2的大约34套大户型在售，预计可销售收入2600万元。另有25号楼177M2大约24套房源暂时整栋保留，预计可销售收入1500万元。共计4100万元，未销售面积1.2万㎡，预计2005年底巴黎城总建筑面积19.9万㎡将全部建设和销售完毕。 ●存在的问题 ·交付问题 “百家湖西花园”巴黎城项目中的30#、31#、40#、41#共计4栋多层住宅因为工程上的法律纠纷问题目前处在停工状态，在年底存在很严重的交付问题，会对我伦敦城2期项目在同期的营销推进上形成影响。现在应全力解决停滞的工程，以最快的速度赶上进度。 ·品牌受损 随着延期交付、房屋质量问题及配套景观的变更和施工延误等一系列负面消息的影响，我公司诚信度在不断降低，品牌受损情况比较严重，需及时修补。 ·物业管理 由于入住率底下等原因，现阶段我公司项目物业管理水平不高，应立即聘请国内或境外知名物管单位做顾问，对公司物管系统进行全面升级，让业主重新建立对我公司物业管理水平的新认识。 ·景观规划 百家湖花园已建成项目的景观规划品质不佳，不是理想的家居环境，部分已入住业主甚至有转卖的想法，由于小区景观规划不好，在本身二手房成交低下的情况下显得更为难转手。本身我项目客户投资比重就较高，加上部分入住业主亦有转卖的打算等原因是形成入住低下除交通因素以外的另一大主要原因。 ·产品质量 处理好已交付房屋质量问题，是解决产品质量口碑的最好办法，比如处理一楼花园、楼顶露台缩水及质量返修等。 尽量控制在最短的时间内解决客户的维修等问题，类似客户为了解决维修而闹到电视台进行新闻暴光的事件要杜绝。客服和维修部门的相互推委，会让业主感觉到有问题找不到人解决，从而形成客户集怨。 维修慢和不彻底的原因是：业主找到客服反应质量问题，客服再反应给施工方负责维修的部门，中间在监控上出现了以客服为监理的现象，施工方需要对维修问题进行认定，维修质量特别是时间很难保证。如一些裂缝，本身不属于结构性的，完全符合毛坯的交房标准，但确实是内份小瑕疵，等等这些问题都在相互扯皮，给业主的感觉是反应了维修问题很长时间才得到解决甚至得不到解决。 解决办法1 开发公司自己成立维修救火小分队。从绝大多数维修问题来看基本是一些瑕疵类小问题，自己公司负责维修到位，以客户为“监理”，客服为牵头，也就真正实现了客户满意和微笑服务，维修既彻底又快速，维修费用直接从施工单位的质保金里扣除。 解决办法2 我伦敦城2期项目与原百家湖项目的脱离式操作，即在前期推广过程中以全新姿态包装上市，包括更改案名、售楼电话、销售服务方式等，与原百家湖项目在前期推广阶段越少联系越好，甚至包括开发商名称，可以打发展商“中港利源”名义。以免老项目遗留问题影响新项目推广。 ·交通配套 现行公交现状极为恶劣，目前只有4条公交线路经过百家湖地区，而直接经过本项目的只有104路一条，时间短，班次少，车况差。而在目前与东山主城区只有在胜太路上的W10路一条公交线路开通。 W104路　（往解放南路方向）5：30—20：00文化名园-解放南路W102路　（往中华门方向）箍桶巷 6:00-21:00—江宁开发区 6:00-21:00W119路　（往雨花台方向）武夷花园5:30-19:3