抚州铂金水岸项新目营销推广方案.ppt

铂金水岸 11~2月推广计划;前 言 铂金水岸从7月份到现在，共开盘两次，第一次开盘主要推出房源以多层为主，第二次开盘主要推出房源以小高层为主。从销售结果看，目前多层房基本销售压力不大，所剩套数有限，剩余房源为面积较大，楼层和朝向不佳的个别房源。第二次开盘所剩房源是存量重点，所剩房源多是朝南向两房单位和低楼层、大面积的房源。同时13号楼小高层单位和6\12号楼\顶层带阁楼单位也将在12月至节前上市推广,因此如何抓住销售节点，合理划分营销节奏，利用年节和圣诞引爆上市新房源，带动存量是工作的重中之重！;消化存量 引爆增量 把握节点 提升品牌 ;品牌形象提升的思考;思考之1： 在产品的形象塑造方面，通过视觉设计全面提升项目的品质感，达到升级版产品的市场印象。;思考之2： 将每一类产品针对性进行品牌性格塑造,将产品卖点更加清晰地呈现给市场,同时弱化存增量房并存的不利局面。;思考之3： 在推广中提升德昌品牌，在销售中不断增加企业品牌在市场上的美誉度。;先来看看我们手里的货源?;存量房;从存量的数量上看二批房源占了总存量的69%,一批房源占31%,其中两批房源销控的复式房占总量的32%,可统一当做增量来考虑。二批房源销售存量占总量的58%，消化存量方面，应着重此部分的推广，而一批存量仅占10%可做延续消化处理，不用占据太多广告资源。;从占用资金上看二批房源占了总量的68%,一批房源占32%,其中加权减去两次未推的复式，二批存量所占用资金比例更大，因此做好二批存量的推广则成为回笼存量资金的重中之重。;因此存量推广的重点 二批高层存量房;从二批房源存量结构上看K户型的两房单位无论在数量和面积上都占据很大的数量，是消化的重点，同时H+I拼接三房在虽在套数上略少，却在面积上和K单位相当，占总量的41%，因此也是推广的重点。而H单位虽剩余7套，除却含有顶层复式的因素，存量很少，因此可不把此类房源作为推广重点。;K户型解析：;目标人群的界定： 因为本产品在地域限制上比较明显，因此在推广的目标受众上应着重关注于两类抗性较弱的人群。 1、抚州的新消费群体 抚州本地成长起来的年轻人群，愿意尝试新生事物； 外来人口在抚州工作、做生意，对传统禁忌不是很敏感； 2、在外务工的返乡购房群体 在外地打工者对房地产的朝向有新的理解，他们能够认识到全景观的产品价值，对于本产品的抗性是最小的，而购买力却是最大的。;他们是—— 有品位， 讲品质， 时尚，年轻，有活力， 有知识，有见识， 对产品价值有自己独特理解的 都市时尚族！;产品如何与他们沟通？;五大沟通主题—— 主题之一：市场的稀缺性 卧室、客厅全朝南的两房，而且处于社区景观核心的两房单位在整个抚州是难以见到的稀缺户型。这种稀缺性就是拥有的绝对价值。 主题之二：社区景观核心 K户型处于社区的景观核心位置，在铂金水岸的所有户型中属于优质产品，在整个抚州，景观核心的房子都是最具价值的。 ;主题之三：全南向布局，最佳的观景面 K户型主卧、次卧、客厅都朝南向，是社区中拥有最大观景面的产品类型，处于景观轴的顶点，景观视野最为开阔，而且全南向布局东暖夏凉，十分适合居住。 主题之四：大面宽小进深的阳光花房 K户型面宽大、进深小，阳光充足，清风无限，每个房间都能够最大限度地享受阳光面，是典型的阳光花房。 主题之五：超值的升级版景观享受 在房地产产品系中只有大户型和超大户型，才能够享受这样的景观位置、南向景观布局和采光，而铂金水岸两房就可以拥有，这本身就是一种超值的产品享受！ ;沟通渠道的选择： 由于本户型（K户型）外向型和年轻化性格比较明显，接受人群也以外出务工和本地新移民为主，因此在沟通渠道上，也应该注重这类媒体和渠道。 交通媒介： 抚州长途汽车站的选择（座椅后背套、DM、车票背面广告、汽车站附近广告位等） 城市节点： 高速公路出入口广告位、城市商业中心广告位 终端信息传达： 酒吧、咖啡厅、高档KTV、宾馆、大型商场等的DM资料陈列 德昌媒体： 网络广告的适当介入。;H-I户型解析：;目标人群的界定 因为本产品的自身特征具有比较明显的可分可合性和自住投资的特征，同时本产品无论在分与合的使用上都要求拥有比较大量的资金，这类人群既有共同点又有差异点。 1、家族性居住的三代人群 这类客户对合的需求更为明显，他们通常几代人共同居住在一起，对面积和空间要求比较大，但同时又比较讲究品质和品位的消费群体。 2、投资与自住兼备的人群 本地具有投资与自住双重需求的客户，将户型分拆一部分自住另一部分出租，让别人为自己养房，享受未来房产升值的收益。 外出务工者购买此类房子，让父母先住，小户型出租，未来也可合并打通一家人住。;他们是—— 高收入， 高品位， 有学历， 懂得居住与理财， 崇尚现代居住方式的 现代中产阶级！;产品如何与他们沟通？;;五大沟通主