景德镇市通站路新延伸段地块项目战略营销方案.ppt

通站路延伸段地块—— 项 目 战 略 营 销 方 案;第一章、市场研究 ;一、2010年景德镇房地产市场数据分析;2009年市场同期交易价格情况;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;;2010年各月二手房成交量;;分析： 1、房产交易规模稳步上扬 　 1-6月份，商品房住宅交易登记2610套，二手房交易登记1631套，分别较同期增长4%、80%，由于流转环节的税费政策对二手住房交易影响较大，自去年二手住房交易优惠政策取消后，使二手房在年初几个月出现了短暂交易的回落，6月份已开始稳步回升，交易登记数量已达355套。商铺交易登记800套。表明市场交易并没有因为新政的作用而萎缩，相反得到稳步发展。;2、住宅成交价格各月有小幅上升，与上年同比则有较大幅度上涨。商铺价格同比保持大致平稳。 1-6月景德镇商品房成交价格一直在一个理性区间合理增长，从2010年上半年商品房住宅成交均价统计情况看，全市商品房住宅均价在2600元/平方米至2700元/平方米范围内波动增长，未出现大幅波动。商铺成交价格保持平稳，这主要归因为近两年市中心商业项目的带动作用（如新天地等），导致整体价格有较大幅度上升，至目前市场整体商业价格保持稳定。;3、“新国十条”对景德镇房地产市场影响不大 景德镇市房地产市场以自住需求、改善型需求为主，尽管此轮调控已经影响到一部分人，但从中央政策的宗旨来说，是针对房价过快上涨、投机性购买比例高的城市，并不是针对自住性和改善性等刚性需求。从长远来看，这部分需求会得到鼓励。此轮调控主要针对一线城市，对二、三线城市的打击是一时的。在这一轮调控周期过后，二、三线城市会迅速恢复过来。以刚性需求为主的三线城市，拥有更为健康的房价和城市化人群作为坚实后盾，这些因素都将成为其房地产市场迅速恢复的基础。;4、市场供需对比 虽然景德镇房产市场受新政影响不大，交易平稳，但短时间内可供销售的商品房大量增加，一时间导致供应超出需求，需要在以下的几个月内予以消化，如果在一年内新增开发商保持增加的话，预计总的供给量在未来的一两年内将始终多于需求量，购房者有较大的选购空间，对楼盘销售带来一定压力，特别是商铺，目前景德镇多的是沿街底商，尤其是二层商铺，去化始终是一个难题。;二、下一阶段房地产开发格局; 目前景德镇楼盘开发的态势，可以说是中心开花，四周扩展。相比于2008年以前，市面上多的是中小楼盘，目前景德镇的大楼盘越来越多。开发商实力越来越大，开发规模和产品层级与前两年已不可同日而语。从分区域看: ;北部片区。前两年只有少量中小楼盘，价格也较低，做得较好的楼盘有莱顿风情等。但随着尚东国际大盘的开发，直接将景德镇引入大盘时代，新近恒大项目即将启动，两个大盘联袂，是景德镇大盘规模开发的典型。全面带动景德镇住宅小区的各方面品质的提升。 东部片区。 上一轮东部片区房产开发曾是景德镇的一个热点，如四季春晖、圣罗帝景、金厦阳光、景翰文城等。下一阶段可开发楼盘减少，未来数年，仍将是以长虹金域中央为代表，新增少量楼盘，如陶玉路地块、南湖丽景地块。东部片区相对独立，因而该区域的楼盘相应拥有独立的客户基础。;市中心片区。随着旧城改造的加快，市中心的房产开发掀起了热潮，戴家弄已上市项目有水岸豪庭、中央公馆、怡翠园等，未来尚有几个项目待开发。广场南路有金和汇景、开门子3号地块以及金鼎国际、5中地块等项目，这一区域楼盘特点是住、商、办并举，综合型楼盘较多。老城区由于拥有成熟的配套，地段价值决定了这一区域是目前及下一阶段的销售主角。 城南片区。主要是沿曙光路一线，已开发的楼盘有国际华城、恒业类MALL、加州印象，在开发的楼盘有天宇绿园以及本案。本区域性质特点类似于北部区域，不同点是没有特大楼盘，好处是距离市中心较近，长远看，景德大道开通，将直接提升本区域的价值。;三、各区域住宅产品/价格特点;四、景德镇商业地产发展情况;;景德镇商业现状与问题（1） ;开发商缺乏长期运营意识 重销售轻运营轻招商只顾眼前利益，缺乏长线投资眼光； 开发商缺乏专业、系统性思考 商业地产开发要有系统性思考，不能先盖好房子在想招商。而要从一开始就先做好商业规划，然后在做建筑设计。根据不同的业态组合对建筑结构的要求，来做建筑设计，才能保障未来商的顺利； 过度透支商业地产的价值 高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求；;4、未能充分了解商业地产的复杂性 - 商业地产的复杂性在于，必须长期持有、而且需要