沈阳市五里河家新园产品定位行销建议书.pptVIP

五里河家园产品定位行销建议书;目录;;三好街;宗地属性:沈阳第一个成熟的高档商务区;三好街：沈阳及东北IT产业流通中心;高档商务区特质;高档商务区物业形态;分析结论;概念界定：中高档住宅;市政府商圈 府苑名都 都市港湾 惠东新苑 世纪情缘 格林豪森 领袖E家;03年中高档细分市场特征;全市中高档住宅供需状况;政府/新闻界高官30%;?年轻化，25-35，但思想成熟。追求自我心理实现，注重面子，因尔重视品牌知名度。但品牌的价值仅为判断性价比的超值因素而非溢价因素。 ?需求户型理性化，与过去几年需求相比，追求功能齐全、面积适度，但对交屋标准、配套、规划设计品质等要求更高。 ?明晰自我需求，消费理性，具谈判能力。支出额度遵从计划，能准确的判断性价比，到访三次即能决定购买与否。 ?追求新生活理念，认同新事物。对设计感、网络配套、中央空调类的新硬件、运动设施配套深具兴趣。 ?对长辈有责任感，对未来有规划。因此重视教育配套和与长辈的地缘联络。 ?与150以下面积者的选择区域性极强，主要来自项目周边客户，需求面积越大，越趋于在全市范围内作选择。;中高档细分市场旺销个案分析：02年万科金色家园;02年万科金色家园旺销分析;中高档细分市场旺销个案分析：03年河畔新城;03年河畔新城旺销分析;;概念界定：白领公寓;白领公寓现供项目产品特征;概念界定：酒店式商务公寓;?主要卖点：便利的商务服务和酒店式服务适合这群高收入异地人士的生活形态，与出租住宅相比室内装修设备齐全，无须为承租人增添固定资产负担；与酒店相比有家的感觉和优惠的价格。而直接影响投资人投资的因素则是区域中高档租房市场的需求和区域、住宅的增保值潜力。 ?价格：因交屋、服务标准和地段要求远高于住宅，所以价格一般高于同区位住宅约20-30%。 ?市场弱点：后续服务管理成本高，受上市期间租房市场左右，而租房市场需求又受城市吸引外资环境的左右。 ?市场优点：租房市场的供需两旺将是直接带动周边住宅物业升值的显性要素。 ?案例：北京都会国际，五里河大厦，腾龙国际公寓;沈阳市酒店式商务公寓市场???应状况;本案不具备进入白领公寓及酒店式商务公寓的条件;概念界定：商住公寓;;点散量小，供需错位;商住公寓畅销产品特征;提示：本案地块具有上述两类产品属性，因此如进入商住市场需考虑到此两类面积需求，相对而言，后者从区域气质及现有产品属性方面更适合本案。;旺销个案分析：艾特国际公寓;?沈阳商住市场处于起步期，发展商对市场需求和产品力缺乏经验，产品力改进空间较大 ?需求旺盛，现供应产品消化率达六成以上，且04-05年销售周期内商住市场竞争强度适度 ?以本案区位借助金廊及三好街经济景气而提升,中小私营业主产生置业自主及投资的需求，本案亦充分具备满足这一市场机会的能力。;由中高档住宅转型，进入商住公寓市场;五里河商住公寓 产品改进建议;三好街中小业主的中高档商住产品;三好街中小业主的中高档商住产品;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;艾特;第一居所关于家，第二居所关于创业，第三居所：关于成功和梦想;3 HOUSE第三居所 3 HOUSE不仅仅在居家或办公空间上提供了灵活性，更重要的是顺应当前中国经济中最具活力的小型私营公司迅速增长的大趋势。 3 HOUSE的精神就是现代的、高效的、年轻的、有生命力的、灵活的、知识型的。;;产品力;商务形象的大力提升 顺畅的大交通路线规划 明晰的指示系统及方便的停车系统;红线为返回路线 绿线为到达路线;扩大园区入口的尺度，在外观上以整体感较强的大门将现有人车分流的两个入口合而为一 入口广场处加强宽敞感，方便车行调头 力保地下停车场出入口交通顺畅，并力争另辟空间，补充地上临时车位10个以上 配备专职保安进行车辆疏通管理 ;在原规划的业主会所内增设大堂，设立企业铭牌、来客登记处、咖啡区、公用卫生间、自动擦鞋器、自动售货机、信报箱等商务功能，建材标准参照竟品建议为理石地面，仿理石墙面，天花吊顶。 物业服务设立以小办公室为基础的商务中心：提供订票、定餐、代租服务等商务服务。 A座二层原定的会所功能不变，在其满足基本娱乐需要的前提下，另辟约100平左右面积作为多功能会议室。 充分利用园区休闲景观，增设可供商务休闲的桌椅空间。池中养鱼，取风生水起的生财之意，又丰富情趣。 ;云顶大堂;艾特1号、6号楼大堂;销售策略调整 先上A座：邻近入口，有大堂，且工程进度支持改进计划，因此建议对B座蜇时销控，视A座销售情况再行深入 提升性价比：参照现有旺销个案艾特国际公寓定价标准，建议本案比照现有4510元/平，