土地估价专业实践人员实践小结.docVIP

实践小结 一、基本情况 1. 实践项目名称：政府拟出让位于南新区梅江村大围、高顶（土名）地块一宗46867平方米科研用地国有土地使用权公开挂牌出让市场价值评估。 2. 参加项目时间：2015年5月7日至5月12日 二、实践活动内容简述： 该项目是政府拟出让位于南新区梅江村大围、高顶（土名）地块一宗46867平方米科研用地国有土地使用权公开挂牌出让市场价值开展的评估活动。该用地位于南新区梅江村大围、高顶（土名），北至今洲路，东至规划支路，南至今华路（规划），西至葵光中路（规划），该宗地在城镇基准地价覆盖范围内，易于通过基准地价系数修正法进行评估，同时该宗地相邻区域内有类似用地的交易案例，能采用市场比较法进行评估。本次采用基准地价系数修正法和市场比较法进行估价。 三、在实践中参与的工作内容： 本人在该项目中，主要参与了现场实勘拍照和报告撰写的工作。 现场实勘拍照：我首先到江门市国土资源局新会分局土地利用开发管理股联系相关人员，到现场领勘，并在查勘表上确认；接着根据相关资料图件查勘委估宗地的四至情况和土地利用现状并拍照。 报告撰写：由于本宗地的估价目的是为出让方集体决策确定土地出让底价提供市场价值参考依据，估价期日2015年5月7日，因而本次报告主要根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的相关要求进行撰写。 在工作中主要遇到的问题在报告撰写的过程中，如下： 1、土地用途的设定：规划用途为科研用地，根据土地利用现状分类，我认为科研用地应该属于公共管理与公共服务用地，但根据广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见（粤府[2015]1号）第四条相关规定：科研用地可以作为一类工业用地出让。故此在设定土地用途时候我纠结了很久，然后我咨询了指导老师，根据周边的用地情况、土地市场的现状和江门市基准地价关于用地类型修正的说明，最后将委估宗地用途设定为工业用地。 2、估价方法的选择：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014），评估工矿仓储用地价格，已选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法。如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；对位于中心城区的工矿仓储用地，不宜采用成本逼近法。委估宗地规划用途为科研用地，本次评估设定其为工业用地，根据《规程》，可采用市场比较法、成本逼近法、公示地价系数修正法、收益还原法和剩余法，考虑到本次的项目估价目的是为出让方集体决策确定土地出让底价提供市场价值参考依据，根据《规范（试行）》相关技术要求，估价方法需要在市场比较法、收益还原法和剩余法中选择一种及其在成本逼近法和公示地价系数修正法中选择一种，最后结合宗地的实际情况，最终选择了市场比较法和基准地价系数修正法。具体方法适用原因说明如下：因委估宗地所在区域（或相邻区域）土地市场较为活跃，土地市场上近期成交的可比案例（同一供需圈内、用途一致、邻近区域）较多，故可以采用市场比较法；又因委估宗地处于江门市现行的基准地价覆盖范围内，公布日期为2014年12月30日（基准日为2012年03月01日），有完整的修正体系，可采用基准地价系数修正法作为对市场比较法起修正作用的估价方法；因委估宗地所在区域虽有征地补偿标准，但土地开发费用、投资利润率、土地增值收益等参数的选取较难确定，故不采用成本逼近法；因委估宗地所在地同类土地租赁案例较少，收益法难以准确反映其市场价值，故不宜采用收益法；因委估宗地为以出让方式取得的待开发土地，虽然估价对象有详细的控制性规划条件，但因估价对象区域此类物业的交易案例不多，较难预测开发完后的房地产价值，故不采用剩余法。 3、规划用途为科研用地，设定用途为工业用地，在考虑其个别因素时，是否要区别于一般工业用地？本次估价我没有充分考虑到这点。最后细读《规程》后发现，工矿仓储用地的评估技术要求这项：高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点进行合理的估价，这类土地的增值收益通常高于普通工业用地。 通过此次实践，我发现自己在估价技术方面还有待提高，在日后的估价作业里面要认真学习，注意总结和积累，不断提高自己的专业水平。 2015年5月13日