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困扰商业地产开发商的 几个问题及解决方案 主讲：鑫海智桥商业管理集团总裁刘明 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 第一部分 商业地产开发过程中 经常困扰开发商的几个问题 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 问题一 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商 商业地产的运作不能等同于操作住宅、写字楼。 操作商业地产很重要的原则就是 不能先考虑建筑，而是应该先考虑 商业，首先要从商业经营入手， 进行定位后再考虑建筑。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 商业设施 满足条件 A.商业地产项目的建筑规划一定要具备 主题招商 承载商业的功能； 满足条件 B.商业地产项目的建筑规划一定要满足 商业定位的特殊需求； 商业经营 满足条件 C.商业地产项目的建筑规划一定要考量 本地的消费市场和消费力； 商业发展 D.商业地产项目的建筑规划一定要考虑 满足条件 业态本地市场的融合性。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 问题二 欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期 “商业地产的销售火爆并不昭示着项目 的成功”几乎成为业内人士目前公认 的观点。商铺的销售仅仅是商业地 产项目运作的一个阶段而已。功败 垂成的案例在2004年比比皆是。房 地产经纪公司绝对应该介入商业地 产项目，但一定不是商业地产项目 成功之关键因素。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、 业种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设 计、商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主 体形象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作） B、商业地产销售多依赖于概念，商业地产运营侧重于商业管 理技术。 C、系统性决定了商业地产项目实操中的技术含量，成功的商业 地产项目是商业管理技术的综合体现。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc D、众多商业地产开发商已经觉醒商业地产的开发应该借助于专业 公司的介入，然而在实际操作中会发现，尽管很多的专业服务公司 介入项目，但项目的发展不能够尽如人意。商业地产中各个阶 段的专业服务并不是孤立存在的，系统性还决定了一种 理念的从一而终，所有的专业服务都应该服务于这一统 一的理念。现实情况是：不同的专业服务公司，如：设计院、房 地产经纪、商业管理、建筑商乃至于开发商孤立的服务于商业地产 开发的某一环节，这些商业地产开发的主体很难达成统一。