金网络资阳新希新望玫瑰园项目定位及物业发展建议.ppt

资阳新希望玫瑰园项目定位及物业发展建议;目 录;区位属性：区域代言着资阳未来发展方向，是新型的行政商务区，规划中城市交通与城际交通发达且逐渐呈现，区域后发优势明显。;规划配套：项目地处规划中的行政商务区，周边具备较好的教育医疗配套，但生活配套短期内较为匮乏;地块四至：项目四周为规划道环围，目前公共交通还未呈现，但未来通达性好;地形地貌：地形呈山丘状，且与周边道路形成较大高差，地质松软，整体直接利用程度较低;项目属性界定：处于新城发展阶段，行政商务性质规划片区，中等规模，缺乏外部景观资源与配套，地形地貌利用难度较大的项目;目 录;经济总量——经济增长势头强劲，年度平均增幅近20%；其中第二产业贡献突出，成为资阳经济增长的主导力量; 从2006-2010年资阳总人口年度情况来看，4年内年均人口增加3.3万人左右，人口增幅较缓；2010年资阳市总人口为502.7万人。;目 录;2006年开始，雁江区房产开发投资额逐年走高，2011年前三季度投资总额已达23.8亿元，超过2010年投资额约4.15亿元；其中住宅投资额占绝对比重约92%。从物业类型看，房产开发以住宅为主导，2011年占比达到92%；而写字楼市场基础极为薄弱。;自2006年开始雁江区商品房销售量逐渐震荡走高，2010年销售量达到89.72万㎡，创5年来销售新高。2011年1-9月商品房销售量为49.94万㎡，与2010 年销售量相比，占比约56%。;目 录;城市发展方向——城市发展战略为“东拓南延，拥江发展”，本案所处的沱东新区处于城市重点发展区域;沱东新区城市占位——城市副中心、城市新的经济增长极，新区建设在政府强有力的引导下实现快速推进;沱东新区产业功能——打造成雁江区行政办公、商业金融、休闲娱乐中心，占据高端优势产业;城市背景研究小结;目 录;;市场竞争环境——世纪广场;;市场竞争环境——老城区;市场竞争环境——老城区;市场竞争环境——沱东新区;市场竞争环境——沱东新区;市场竞争环境——小结;目 录;SWOT分析;项目市场策略研判;关于本案挑战者策略;目 录;;PART1 市场定位;PART1 市场定位;;市场物业户型概况：洋房以普通套三为主，高层以套二和套三为主;市场表现推证：洋房具有较大市场潜力，同时有较好的溢价空间和去化速度；高层紧凑三房或舒适两房消化速度更快，更有利于实现项目的快速去化，同时控制风险。;住宅产品形态确定：根据市场表现，确定住宅产品形态为多层洋房和高层，通过规划指标的可实现性，洋房约占总建面的35%,高层为总建面的65%;;;;;PART3 花园洋房典型客户描摹;PART3 高层电梯客群定位;PART3 高层电梯客群特征;PART3 高层电梯典型客户描摹;;PART4 花园洋房价格定位——现阶段清水入市价格4895元/㎡.;PART4 高层电梯价格定位——现阶段清水入市价格4035元/㎡.;目 录;整体规划及物业发展建议;;地块价值研判：项目地块周边价值较为均衡，外部景观资源缺乏，规划重点考量内部景观共享性和最大化;总体规划：打造西高东低地势形成起伏，但保持高层在同一平面，总体大围合布局，洋房临中环三路布局，高层、商业在其余三面环绕;;入口设置：人行主入口位于中环路中部、人行次入口及地上车行出入口位于规划道中部、地下车行出入口位于通资路北段西北角和规划道东南角。;交通动线设置：小区动线满足人流出入流畅，移步观景便利，交通形成回行环路，人车分流等要素设置;整体规划及物业发展建议;建筑风格：高层采用ARTDECO风格，洋房采用英伦建筑风格;建筑风格展示;高层外立面打造：采用经典的三段式造型，通过不同色彩的面砖加以区分，主要体现建筑风格的纯粹性和高贵气质。;洋房外立面打造：采用经典的三段式造型，通过不同色彩的面砖加以区分，主要体现建筑风格的纯粹性和高贵气质。;整体规划及物业发展建议;园林风格：英式园林风格;园林打造：根据西高东低地势营造叠水且以中心园林为主凸显英式景观元素，同时注重主入口的仪式感营造。整体表达自然，恬静、庄严的气质。;中心园林示意;中心园林英式元素示意;入口示意;园林小径示意;园林小品示意;整体规划及物业发展建议;住宅产品设计发力点：系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场，譬如对多层洋房实施带电梯打造。;产品户型设计建议：在市场常规层面的基础上采取突破市场现有水平，同时注重细节的精细化，打造市场的品质产品;高层主力产品户型设计借鉴：紧凑2房功能空间浪费小，注重实用的同时考虑居住空间的舒适性。;高层主力产品户型设计借鉴：舒适2房注重休闲区与功能区尺度的均衡，重在诉求居住舒适性;高层主力产品户型设计借鉴：紧凑3房功能布局合理，尽量扩大外延空间;洋房主力产品户型设计?