长沙新城国际公新馆房地产项目产品建议报告.pptVIP

;项目概况;规划难点;SWOT分析;Weaknesses 劣势 与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。 容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。 公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路80米内以办公、酒店性质为主体，芙蓉路60米以公建性商业与公寓为主；市场消化压力较大；同时也为迅速回收投资带来了压力。 公共交通缺乏，为客户出行带来不便。 90/70政策的影响较大，当前区域客户置业意向主要以中大户型为主，而小户型在区域内销售面积较大，市场承接有压力，需在产品设计中进行组合考虑，同时提高了开发成本。 区域人气较缺乏，安全保卫设施不完善。;SWOT分析;SWOT分析;产品组合;总体规划思路;总??规划方案解读;总体规划方案解读;零售商业街 在项目用地西面部分，临芙蓉南路设计一条以多样化零售为主的商业街。这些小型商业可以由风格化的餐饮、娱乐和配套组成，包括便利店、特色小百货、咖啡馆、书店、花店、洗衣店等等。 城市商务门户 沿湘府路布置由高端写字楼构成的商务建筑群落。它们是新城国际公馆与城市衔接的门户，不仅能够全面提升区域的城市形象，为长沙创造一个新的高端商务中心，同时还可以为新城国际公馆带来更多高消费力人群，带来更丰富的行为方式，为区域注入持久的动力。 动静分区 尽管新城国际公馆的商业非常繁华，但未来的居住者并不会因此失去宁静的生活环境。在规划中，商业设施被集中在湘府路与芙蓉南路，而居住区则相对集中于地块的东南部，两者之间通过一条小区内的车行林荫道相互分隔开来。这样的布局不仅使商业区域与城市紧密结合，提升了密集商业的辐射力，更重要的是，将商业和居住的人流作了有效的区分，把商业活动行为界定在社区的外围，从而确保社区内部空间的宁静与宜居性。 科学的交通体系 严格采用人车分流的交通组织，机动车入小区后，沿外围的车行林荫道单向行驶，机动车出入口相互分离，按1：1的比例设置地下停车位。步行人群进入小区后，通过贯穿景观主轴线的小径，可快速到达所在单元。;亲切的邻里氛围 和谐、融洽的邻里氛围源自于公共空间的营造。丰富、多样的开放空间是新城国际公馆规划的重点所在。步行化的社区街道、开阔的居住区中庭、丰富的户外活动场所和设备以及邻里化的商街，加上中心的中央公园，极大地增加了居住者在社区内活动、与邻里亲切交流的机会。这样的设计，能够对形成良好的邻里氛围产生积极的促进。 低密度建筑 通过建筑的高度拉升，降低建筑密度，把开敞空间、绿化空间、公共场所和步行区域最大化。同时，在布局上将商业、写字楼、公寓等较高密度的建筑群安置在基地外围，通过在外围高强度的紧凑开发，舒缓内部住宅区域的密度，长在出较人性尺度的格局环境，把空间留给主要的开放空间，并减轻社区北部的交通流量，进一步减少对内部小区的干扰。 错动式点状大围合组团 中国人传统的居住习惯是趋向于封闭和围合的。尽管新城国际公馆内部设计了大面积的开放空间，但具体到每一个住宅组团，仍然采用围合式组团。布局上利用楼栋的错位摆放增大楼间距，点状布局形成围而不合的组团。 新城市地标 本项目地块因严格的航空限高要求，修建高层建筑成为了一种奢望。因此，体现本项目的时代特色应从建筑立面上着手。独具特色的明日建筑，带来强烈的视觉冲击和时代特色，别致的外观与精致的内部空间相辅相成，更增加居住者的身份感与尊崇感。;住宅产品建议——规划;住宅产品建议——立面;住宅产品建议——立面;住宅产品建议——园林;住宅产品建议——园林;住宅产品建议——园林;住宅产品建议——园林;各组团内部可设置雕塑和风格鲜明的小品，突出趣味性和观赏性。 ;住宅产品建议——配套;住宅产品建议——配套;住宅产品建议——产品组合;住宅产品建议——户型设计总概;住宅产品建议——水晶国际公寓;住宅产品建议——水晶国际公寓;住宅产品建议——细节;公寓产品建议——规划;公寓产品建议——定位;公寓产品建议——定位;公寓产品建议——细节