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社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们最后一公里的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。本专题为 HYPERLINK /2015/ \t _blank 第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），以多个次主力店带动整体商业经营。服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套上海嘉亭荟6.5大卖场24%31%23%17%5%上海证大大拇指广场8大卖场36%12%22%20%10%深圳京基百纳广场8.5百货36%22%27%10%5%深圳欢乐颂3.5大卖场18%25%25%20%12% 【案例】深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124家，占比高达72.5%。品牌布局美心西饼、面包新语等承租能力强、面积小的商户落位在商业价值最高的主出入口处；圣丰城酒家、尚品宅配、大家乐餐厅等付租能力强、占地面积大的商家布局在商业价值稍低的一、三楼；美容美发、大型餐饮、影院等目的性消费业种规划在三楼，与儿童零售、餐饮、生活配套等业态配合，满足家庭一站式消费需求。总体定位喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。 业态组合业态主力店服装精品餐饮生活配套儿童零售数量65747292210比例4%33%27%17%13%6%  2、社区型购物中心业态规划原则业态的选择与配比规划须符合整体定位业态的选择与配比规划必须符合项目的整体定位，同时满足商家的经营需要和消费需求，主要包括以下3个层面： 整体的功能性定位即购物中心要实现哪些基本功能。位于不同城市不同区域属性的社区购物中心，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别目标客群的选择位于不同城市以及城市不同区位的社区购物中心，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择购物中心的面积、大小及横竖向空间结构长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提大型社区购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别： 低毛利业态租金承受能力较低；客流带动能力较强高毛利业态客单相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限业态组合规划是永远的动态过程社区购物中心业态刚性很强，具有很高的稳定性，但业态则会有(也必须有)较大弹性。社区发展的不同时期，由