优仕地驳您2017年5月天津华明镇范围及周边公建市场调研.pptVIP

华明镇范围及周边公建市场调研 UANDS优仕地产 二零一零年五月;报 告 目 录;PART 1： 关联版块分析;关联竞争板块;2010年5月，作为世博会唯一农村城市化题材的参展案例，华明镇吸引了更多国内外的目光； 2010年4月，作为加快智能电网建设和服务滨海新区开发开放的重要举措，天津市首座符合国家电网公司典型设计要求的大型电动汽车充电站，在华明镇启动建设 。;天津保税区及空港经济区2009年百强企业名单日前出炉，嘉里粮油(天津)有限公司、空中客车(天津)总装有限公司等100家企业入选，涉及工业企业、贸易企业、物流企业、高新技术企业等多个领域 。 目前，天津保税区及空港经济区注册企业已达7500多家，其中世界500强投资的项目122个。;保税区针对入驻空港经济区的年纳税总额达到300万元的企业给予最高三免四减半的税收优惠（针对区内办公型物业); 对于上述企业同时奖励申购现价住宅房指标4个以上。;对比因素;矽谷港湾;基本资料;该项目建设集总部经济区、技术研发区、高科技生产区、企业配套服务区于一体的都市型现代工业产业集群，一、二期为独栋、双拼、联排的办公别墅产品。; 户型对比：二期产品单体面积相较一期未作较大幅度调整，但二期产品单体层 数普遍加高（一期2.5层、3层为主，二期以3层、4层产品为主）； 产品类型：一期产品以独栋产品为主，二期产品以双拼、联排产品为主，在产 品配比上，二期产品提高了土地利用率、提高了经济收益； 区内景观：一期内部水景景观得到业主认可，但普遍反映停车位不足，二期产 品取消了原有水景设计，改为半地下车位； 交工标准：一、二期产品配套标准设计思路无较大调整，但二期完全取消了地 下室设计（一期部分产品拥有地下室）。;2009年 凡工商注册地点为滨海临空产业园的企业，由滨海临空产业园投资建设单位通过华明街园区管理办公室向区发展楼宇总部经济工作小组领导办公室（区财政局）备案并被认定后，均可享受如下的财政奖励:对于入驻企业以该单位产生税收之日（第一张发票）起，五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区留成部分，最高享有80%的财政奖励。奖励资金经区财政局负责核算并兑现给华明街道办事处，再由华明街道办事处向滨海临空产业园进行兑现，滨海临空产业园将依据各企业入驻洽谈时约定的税收奖励比例，每一年兑现一次奖励资金，时间为转年的第一个季度末。注册企业在2013年5月24日前入驻，均可享受上述税收政策优惠，2013年5月24日以后的财政政策以政府当时文件为准。 ;;;;;;;;项目 名称; 但从产品实际成交情况看，2009年成交价格在平均8500元/㎡左右，2010年成交价格 在9000-9500元/㎡左右，价格年涨幅在5%-10%； 从产品去化情况看，自09年开始该项目保持了月均一套的去化速度，进入尾盘期销售 速度开始下降。 ; 政策面：东丽区给予了的税收扶持政策2010年略有收紧； 产品面：二期产品户型及配套保持了一期标准，但从产品形态上一期以形象较好 的独栋产品为主，二期产品则以经济性较高的双拼、联排产品为主； 价格面：一期产品年实际涨幅率控制在5-10%，二期产品起价与一期产品今年价 格基本持平。 ;基本资料;一期用地; 项目已于2009年5月份开始认购，入市宣传费用投入极少； 该项目产品虽属工业用地，但产品设计偏向住宅产品，产品推售模式仍然 采取了普通居住型别墅的推售引导方式； 产品现阶段一期产品部分封顶。 ;项目 名称; 该项目网上显示销售达到59套，自去年5月份开售以来，占总开售房源35%，但内部 了解该项目存在假合同情况，实际销售情况应更不理想； 该项目报价浮动较大自去年开售时的9000元/㎡至现阶段的13500元/㎡，年溢价率达 到50%，但结合实际销售情况来看，仅去年价格在10000元上下浮动时销售状况尚 可，进入2010年销售情况已不看好。; 政策面：该项目属于工业地产住宅化运作的典型案例，由于其非正规的运作手段 导致难以吸引有条件享受税收政策的优质企业进驻； 产品面：项目产品介于工业、民用之间，产品定位模糊（产品外观及使用为民用 且每户均配备地下室） 推广面：项目产品定位的缺失导致宣传方向趋于更加迷茫，无法进行准确、有力 的后续推进； 价格面：产品年价格涨幅缺乏理性，后续溢价空间将不会太大。 ;基本资料; 政策面：该项目地处空港经济区，享受空港企业进驻优惠政策； 产品面：项目产品介于商用、民用之间