合富辉坏耐2017年扬州345地块项目发展研究.pptVIP

扬州345地块项目发展研究;１、扬州概述 ２、扬州房地产市场现状概述 ３、区域房地产市场发展分析;扬州概述;扬州城市规划;扬州历史;扬州人口;扬州城市人口发展与城市化水平目标;经济发展;经济发展;3、人均可支配收入;扬州经济与周边城市对比;扬州规划;小结;扬州房地产市场概述;固定资产投资及房地产投资分析 ;扬州住宅市场价格增长情况;城市房地产板块划分 ;西区板块部分个案分析 ; 整个京华城中城规划分为两大部分，分别是130万㎡的住宅区和170万㎡的商贸区。住宅区包括小高层、高层、叠加、联排和独立别墅等多种物业类型，并配有双语幼儿园和九年一贯制小学各一所，且其商贸区中规划有五星级酒店、高级会所、办公楼、商贸、金融中心、大型公园绿地、河畔休闲区等设施，汇集了购物、医疗、办公、会所、City Club等各种功能，其配套相当的完善，因此在远离城市中心的状况下，完善的配套对项目的发展起到着极好的支撑作用。并且居住与商贸两部分相辅相成，达到促进项目整体健康快速发展的效果。;西区板块部分个案分析 ;西区板块部分个案分析 ;西区板块部分个案分析 ; 淮左郡是一个很具有代表性的项目。小区以明清建筑风格的联排别墅为主，周边辅以多层、小高层。“粉墙黛瓦马头墙，前庭后院内天井”是其建筑风格的一大特色，它将传统建筑文化与现代住宅科技有机融合,充分挖掘和体现本土建筑特色，创造和演绎回归自然的居住文化。在配套设施上加大科技投入，全面提升未来业主的生活品质。 虽然该项目规模较小，但是其相对纯粹的中式文化发展理念值得参考。;西区板块部分个案分析 ; 中信泰富·锦苑主要依托于中信泰富的品牌优势，楼盘规模较大，具有较强的品牌优势和规模优势。项目区位较为成熟，商业及市政配套比较成熟。 项目2007年10月份开始销售，推出体量较少，目前基本去化完毕，即将推出下批房源。总体来看，其开发及销售速度略为偏缓。;西区板块部分个案分析 ; ?美特“碧水栖庭”位于蜀冈生态公园、邗江北路西侧，台扬路一线，占地270多亩，建筑面积达到21万平米，其中会所、商业、幼儿园面积有?一万三千多平米。项目主要由“健”、“如”、“佳”、“静”四个景观园区和一个中心景观社区广场组成。项目是由美国DND设计公司和扬州建筑设计院设计。整个小区绿化率50%以上，建筑密度20%，容积率1.2。项目在景观绿化、园林化、生态环保节能等方面有所加强，主要在园林和绿色生活的概念上进行突破。 ;发布时间;土地政策部分;综合分析;市场中项目主题与产品定位同质化现象明显，为项目突破提供了一定的渠道； 现阶段项目产品竞争主要集中在普通住宅（小高层、高层），低密度产品竞争不明显； 区域客群同质化现象较为明显，后期项目开发如何形成市场突破是成功 运作至关重要的决定性因素； 从整体市场局势来看，三房两厅两卫房型占据市场主流，小面积两房在本区域内体量较小，主力户型以110－130㎡三房为主．地块紧靠瘦西湖风景区，区域内高端住宅较为集中，可结合市场需求，利用良好的区位优势，发展中高端产品，获得市场差异化份额。 从项目定位、产品定位、户型设计、现场展示等各方面，体现出项目的差异化，用高定位、高性价比，突破市场消费模式局限。;市场定位评判;市场定位突破;１、区域理解 ２、发展机会分析;区域理解 ;地块现状 ;周边环境现状 ;1、城市规划因素 城市规划决定了一个城市或一个区域的发展方向及发展重点，并描绘出一幅未来可以预见的蓝图，规划的好坏将对项目的定位有着决定性的影响。本项目所处的扬州西北蜀岗片区是一个依托瘦西湖风景区的生态次城市中心区，目前区域内城市建设如火如荼，邗江大道沿线楼盘云集。而本项目地块更是距离瘦西湖风景区不足2公里，区域前景极好，发展潜力巨大。 总结：项目所在区域规划非常优越，具备成为高尚居住区条件。;2、城市发展因素 国家政策及相关地方政策往往具有时间性，对一个区域、一个阶段的房地产发展将起到或大或小的作用，项目定位也要依次参考而定。 随着扬州“西进东联”规划的逐步实施，城市西区已经成为城市的重要居住中心，加之区域自然环境良好，商业环境正趋于成熟。随着新一轮城市规划建设的启动，将再次提升区域的房地产价值。 总结：扬州及苏北的经济发展势头良好，扬州城市整体自然环境质量，也有着良好的人文基础，区域内通过近年来的不断建设，居住产品逐步升级提高，有着良好的市场发展铺垫，市场消费偏好有所建立，具备发展高品质住宅项目的大环境基础。; 开发主题研判;项目核心开发主题;???目资源整合定位;主题提出;主题提出;品牌命名