合富辉坏耐2017年长沙市博宇项目前期发展策划总体报告及项目开发定位篇.ppt

博宇项目前期发展策划总体报告 ——项目开发定位篇;项目开发定位总纲;项目基本情况;1、商业总体量不大 2、沿街面总长达450米 3、有一条双向6车道主干道 4、位处红星商圈核心 5、有利于形象展示 6、有利于客流引入;1、项目优势（Ｓ）： 区域核心——地处长沙CPD核心，市政建设中，长株潭一体化中心位 置； 商圈中心——位于红星商业圈中心地带，长沙红星农业博览会馆 旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地； 地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高； 区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好； 项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。;项目劣势（Ｗ） ： 区域价值目前偏低——新兴片区，离目前的市中心较远； 区域内生活，教育配套设施比较缺乏； 地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局； 目前湘府路上的公交线路相对较少； 项目周边无可利用之景观资源； 地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。;市场机会点（Ｏ）： 区域价值迅速提升——长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速； 长沙房地产开发核心由中心区向城市四周漂移，居民置业心理的改变； 项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力； 随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的住宅消费能力； 区域大型商业地产目前处于空白，市场机会点较大； 区域交通条件全面改善； 长沙商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。;市场威胁（Ｗ）： 区域内楼盘竞争：直接竞争对手，标志商务中心；间接竞争对手为区域 楼盘； 区域外同类型楼盘竞争：BOBO天下城 上河国际街区； 片区待开发土地量巨大，同类竞争物业的市场挑战压力增强； 宏观政策的不明朗，给项目带来潜在威胁，如：对高端产品征收重税、 物业管理税、高首付； 06年市场供应量大增，预估达到700-800万平方米以上，下半年的市场 开发总量将突破550万平方米。;项目规划布局;一、规划布局构想;二、规划原则与依据;通过建筑规划让各楼栋视野更加开阔 大中心花园增强展示力和核心的效应 围合、中心园林、长廊营造特色 以水为连接，体现社区的亲水特征 坚持适度超前的新生活方式的倡导原则 力求创造出一个具有宁静致远的文化品位、休闲健康的居住环境、个性鲜明的物业品质、处处无忧的社区服务与管理体系的第一经典楼盘，使整个社区体现舒适与尊贵。 规划及建筑设计应留有余地、保持弹性。如燃气管道的预留问题、建筑户型设计的弹性问题，前瞻性问题如车位比等问题的统筹考。 ;三、规划布局示意图;1、会所功能;泛会所概念则将中心会所得其他功能泛化，根据实际情况，“星罗棋布”于整个社区中，营造相应会所功能区，主要包括： 休闲乐园（鹅卵石道足下按摩带、棋牌友谊长廊、亲子乐园等），布置在架空首层空间内； 半场篮球场兼做羽毛球场等户外健康、休闲为主题的功能设施区（建议设置在社区东北角） ;2、建筑风格建议;现代建筑风格示意（小高层）;3、建筑立面及色彩建议;建筑色彩——建议采用浅暖色调为主调，底部及特殊部位重色装饰，以体现高档住宅的沉稳，并区别于现有建筑及在建建筑的深暖色的特质。住宅主体饰面建议采用进口涂料。 ;窗台设计——窗户采取绿玻绿框设计，房间全部 是凸窗，展现物业高贵品质。阳台以铁艺栏杆装 饰，强调阳台通透性和情趣。 ;屋顶设计——可采用坡顶设计与平顶设计相 结合，创造丰富的顶部空间，增加露台空间， 并增加社区天际轮廓的整体韵律。 ;空中花园——高层建筑适当设计空中花园， 使居高者在得益开阔的景观视野的同时，享 受摸得见的绿，高层住宅立面产生变化。 ;首层架空——临湘府路和地块东边建筑物首层外部为街铺，内部进行架空处理作为休闲绿化空间；地块西边建筑首层进行架空处理作为休闲绿化空间： 一则可增加中心园林的用地空间，强化开敞的空间感； 二则利于景观纵横向的深度渗透； 三则架空层之间可做成风雨连廊，增加户外交流空间，营造亲情空间、人文空间，提升生活品位。建议架空层路面为花岗岩或大理石。 ;架空层绿化示意图 ;4、建筑户型设计建议;户型尺寸——尺寸设计人性化，方正宽敞，尺寸的再次放大是对人性化需求螺旋上升的最好体现。建议： 平面三房主卧以25—35平方米为宜（包括书房、卫生间） 错层和复式单位主卧以40—60平方米为宜（包括书房、卫生间、衣帽间） 平面及错层客厅开间大于4.5米，复式单位客厅开间大于5.5米 建筑标准层层高不低于3米，建筑底部架空层高度大于5米。 ;5、建筑细部处理建议 ;落地门帘窗示意 ;住宅大门——1.2米宽的双扇推式入户大门。 住宅装修标准——毛坯房；设备管线到位。 电话接口——客厅、卧室、主卫设电话插座。 电视接口——客厅、主卧设有线电视插座，有书房间的应设有接口。 宽频网接口——主卧设接线盒，有书房间的应设置接口。 ;6、园林环境设计