浙江慈系莫房地产市场分析报告.docVIP

一、慈溪市未来经济格局 1、慈溪市现有经济发达，小家电等产业繁荣。 作为全国百强县排名第七的慈溪市，经济的发展有目共睹，各项经济指标都呈现出快速发展的势头。城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。 慈溪市各产业繁荣，模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚，这些都为慈溪经济的快速发展奠定了基础。 2、一桥改变慈溪经济地位，后续发展前景广阔。 2006年，慈溪市的城市居民人均可支配收入远超过长三角16城市，处于经济领头羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以来，慈溪市处于交通的末梢，从一定程度上限制了慈溪市经济的发展。而今，杭州湾跨海大桥进展顺利，将于2008年通车，大桥的通车将彻底改变慈溪经济末梢的尴尬，一跃成为宁波接轨上海的桥头堡。 同时，由于大桥的开通，慈溪市将融入到长三角2小时交通圈，进一步方便同各城市的交通往来，商贸外来更加频繁，不过同样地，随着慈溪与上海交通距离与时间的缩短，慈溪人在上海置业的可能性也随之增加，对慈溪高档住宅市场也会形成一定程度的影响，不过总体而言，慈溪的经济将会更加活络，发展前景更加广阔。 3、慈溪市作为商贸、信息中心为特色区域，将被重点打造。 从宁波市重点打造的余慈统筹规划得知，统筹余慈地区发展，构筑宁波都市区北部中心和先进制造业集聚区； 慈溪城区以打造商贸、信息中心为特色，发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。 很显然，慈溪市将随着大桥的开通及余慈规划区的重点打造，城市经济更快发展，城市地位进一步提升。 二、慈溪商业市场分析 1、慈溪市区域消费力研究 2006年年末全市总户籍人口为102.08万人，比上年减少5397人，其中非农人口为16.65万人，整体消费力很强； 慈溪市个体工商户数量有42905户，占到宁波市总数量的18.4％ ，位居宁波下属市及各区第一位，消费力可观； 外来人口大概有80～90万，分布在全市各地； 慈溪市近期规划人口规模90万人,远期规划人口规模达到140万人,城市人口的增加带来新的消费力。 2、慈溪市主要商业区域分析 现有商业格局 百货业受地域限制，发展方兴未艾，集中表现为规模较小、业态杂乱等； 主题型商业发展以家用电器为主，其它如数码产品、家私市场均有小规模的专业市场。 家用电器中主要有国美电器、苏宁电器、永乐电器等，数码市场有中直颐高数码广场，家私市场有红海家私城等。 慈溪超市业垄断性较强，但专业性一般，经营管理能力有限。 据市场调查了解，目前慈溪市的超市业基本被华润万家慈客隆所统占，其网点也遍布了慈溪市主要商业区域，已经开业较大规模的有华润万家教场山店、华润万家城南大道店等，而按照华润万家的战略部署，其将在未来两三年内会在维科中央商务区及城南大道的香格广场设立大型超市及精品百货。由于华润万家的超市经营专业性一般，国际知名超市的进驻将会改变这种格局。 慈溪市主要商业街市场状况 329国道 329国道商业租金对照表 名称面积转让费年租金售价日租金城市丽晶165平米一层30000时代华都180平米一层30000、二层6000329原餐饮一层100平米、二层160平米10万19万/年2元春兰电器60平米12万/年5.4元内衣店20平米4万6万/年8.2元概括：329国道自新城大道始至邬山路国贸百货，主要以家电、音响、数码、通信、珠宝、眼镜为主，档次较高，自邬山路国贸百货至慈溪大厦，主要以品牌男装为主，日租金在3—8元/平米/天。 三北大街 三北大街商业租金对照表： 名称面积转让费年租金日租金波斯曼一层商铺（次街）160平米28万/年4.7元原服装店25平米12万12.5万/年13元原化妆品店一层50平米、二层50平米15万17万/年4.6元红袖服装40平米5万12万/年8.2元古塘金苑一层空置133平米16万/年3.3元三北大街西空置一层173平米、二层1600平米78万/年4.5元三北大街西五金200平米2万13万/年1.8元概括：三北西大街主要以品牌女装专卖店、品牌鞋店为主，租金在5—12元/平米/天，是慈溪商业租金最高地段。三北北大街主要以五金、建材为主，租金相对较低，在1—2元/平米/天左右。 新城大道 新城大道商业租金对照表： 名称面积转让费年租金日租金新城大道东100平米无12万/年3.2元新城大道东50平米无6万/年3.2元新城大道南70平米3万元10.6万/年4.1元概括：新城大道南端主要业态以小百货、五金建材、通信为主，档次较低，东面业态主要以餐饮、药店、旅行社、保健、茶室、茶叶零售、咖啡