连云港实男云达丽景星城项目前期整体策划报告书.doc

[键入文字] [键入文字] “云达-丽景星城” 前期整体策划 报告书 鹊桥地产运营 2007-10-17 前言： 本提案为战略性纲领，以市场分析、项目分析、项目整体前期策划为主线。是我们为期一月，在本地以及对本项目了解，而作出的整体性项目策划思路。下面的提案是我们所看到的、听到的市场信息，加以我们多年操盘经验和对于专业市场前瞻性思维模式，提炼而成，属于战略性整体思路。 对于项目具体操作、运营的战术性、细节性后期营销执行方案，将在我司入驻本项目后作执行化操作。入驻后执行力思路是按照本提案的战略纲领执行，并根据市场具体情况作细节性、时间性、节点性营销方案。 [目 录] [第一季]‖区域市场与项目态势 引言：灌云县概况 一、灌云县区域经济 二、灌云县房地产市场现状与发展 三、项目条件概述 四、项目SWOT与综合评价 [第二季]‖项目战略性前期策划 一、战略性前期策划出发点（预期问题） 二、全局性策略思路 三、策略目标 四、项目总体概念风格推荐与选择 [第三季]‖项目概念风格相关细节设计 一、项目整体基调定位（高档社区） 二、项目整体理念思路（整体推广基调） 三、项目形象设计（案名设计） 四、项目目标市场定位（客群分析） 五、产品定位设计 六、价格定位 七、环境设计 八、配套建议 九、社区物业管理服务建议 [第四季]‖项目广告策划（预演） 一、广告策略（整体表现） 二、广告策划（平面表现） 三、广告计划 [第五季]‖推广工作 附件 一、总体规划要求与建议 二、销售前准备 三、logo展示与市场资料 [第一季] ‖区域市场与项目态势 引言：灌云县概况 灌云县地处东经119°2′50″—119°52′9″,北纬34°11′45″—34°38′50″，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万。灌云属暖温带季风性气候，年均气温15℃，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数2456.2小时。 灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积6.45平方公里。全县耕地面积154万亩，人均耕地1.5亩，土壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。灌云县属暖温带湿润性季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准；灌云县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化底蕴深厚。 2006年完成地区生产总值54.85亿元，增长18%，三次产业结构由36.4:33.9:29.7调整为33.4:37.4:29.2，单位生产总值能耗下降3.4%；全社会固定资产投资64.24亿元，增长53.4%；财政总收入4.01亿元，增长61.8%，其中一般预算收入2.33亿元，增长55.8%，一般预算收入增幅在全省66个县区中排名第二，绝对值较2005年前移2位，被评为全省财政增收先进县。在2006年度全国中小城市科学发展评价中，被评为全国最具投资潜力中小城市百强县。 一、灌云县区域经济 从我国宏观经济发展来看，房地产业仍然属于发展中的朝阳产业, 虽然国家政策，对于地产行业越来越严，但从另一面看，政策不断的出台，地产市场越来越正规，证明国家对于这支正处于蓬勃向上的发展阶段的新兴产业的重视度。尤其在三线城市，新一轮房地产热正在进行中。 1、灌云县房地产业处于稳定发展上升期，发展潜力大。 国民经济稳定增长，为房地产业进入新一轮发展时期奠定了宏观经济基础。 人均GDP能比较真实地反映一个地区的经济实力和经济发展水平。按照国际惯例，当一个国家或地区的人均GDP不到3000美元时，房地产业呈现高速发展的势头；超过3000美元时，房地产业进入平稳发展期。目前灌云县房地产业正处于与国民经济总体水平相协调的高速发展期。 2、城市化进程的加快,使房地产市场需求量有新的增长。 根据灌云县的“十一五”规划，到2010年前后，灌云县将发展成为城市化水平为45%。目前非农业人口约41万人，按2010年灌云县6‰的人口自然增长率和城市化进程的平均速度(资料来源: 灌云县“十一五”规划目标),2010年后灌云县城镇人口将达50万人,按人均居住面积20平方米计算，再加上老城区改造和住房老化等因素，