项目推沟你策略决策会工作指引.docVIP

XX地产股份有限公司 全周期营销工作指引编号： 版号： 页码：  PAGE 19 推广策略决策会工作指引 （可选） 编制日期审核日期批准日期 修订记录日 期修订 状态修改内容修改人审核人批准人指引要素 目标：负责项目策略的细化与实施，协调好公司各部门的配合，并对外包服务公司进行有效管理，保证项目销售目标的完成。 协同专业：设计管理专业、工程管理专业、商管专业。 合作单位：广告公司、销售代理公司。 适用范围与启动时间 适用范围：公司开发的A、B类可售项目的营销业务。 启动时间：不迟于开盘前4个月。 职责 3.1营销管理专业 负责制订项目策略执行方案，并与外部服务公司进行有效沟通，确保项目的操作有序进行； 负责制订形象推广执行方案，指导广告公司完成相关广告物料设计与实施。 3.2 合作单位 广告公司 负责完成项目销售过程中的推广、包装、物料等设计工作，并对相关设计工作的落地实施进行检查； 负责项目推广计划的拟定，并定期对阶段推广效果进行总结。 销售代理公司 提交项目阶段性营销策略细化执行方案，配合执行，完成阶段工作小结； 负责前期进场、储客等各项准备工作。 3.3需协同支持专业 设计管理专业 协助提供：项目总体规划及设计理念。 工程管理专业 协助提供：项目包装展示区域范围：工地围板、工地立柱、看楼通道等。 商管专业 如项目涉及持有型物业情况下，需商管专业参与协助： 协助提供：项目持有型物业的产品形态、体量规模及亮点，持有型物业的形象策略，开业时间。 工作成果： 4.1《项目营销执行方案》：对整体营销策略做出修正和深化，明确阶段营销执行方案。 4.2《项目广告推广执行方案》：结合广告公司提案创意，讨论确认项目形象方案及阶段广告推广方案。 工作程序描述（结合流程图） 项目营销执行方案专项流程： 营销管理专业与设计管理专业和工程管理专业沟通确认：相关的节点和进度，明确销售示范区（售楼处、样板园林、样板房、大堂、客户电梯等）相关进度。 如涉及到持有型物业，需商管专业参与，确认各持有型物业形态的进度及开业时间。 营销管理专业与代理公司和广告公司进行互动沟通，在确定的进度节点下，结合市场分析及客户情况，论证和修正整体营销策略，并提出阶段营销执行方案。 形成《项目营销执行方案》，报部门总监审核，在推广策略决策会上以专项报告的形式报公司审批。 项目广告推广执行方案专项流程 营销管理专业与设计管理专业和工程管理专业沟通确认：相关的节点和进度，明确项目现场需进行形象包装的范围。 营销管理专业与广告顾问公司沟通，依据《项目营销执行方案》的确定事项，对项目的广告推广形象进行创作，并完成阶段广告推广执行方案。 如涉及持有型物业，需商管专业参与，就持有型与销售型物业的推广形象如何协同进行讨论沟通。 营销管理专业与商管专业取得共识后，应报部门总监审核，并以邮件形式抄送项目领导及公司分管领导。 营销管理专业形成最终《项目广告推广执行方案》，在项目推广策略决策会上以专项汇报会形式报公司审批。 推广决策会营销流程： 标注色块部分为营销管理专业相关工作 推广决策会营销流程说明： 阶段工作标准化成果（模版） 《项目营销执行方案》及《项目广告推广执行方案》工作模版 备注：相关工作模版旨在提供参考思路，可根据实际情况进行灵活参考借鉴 推广策略决策会 工作指引 【原则】本阶段与第五阶段紧密衔接，基于上阶段整体营销策略大纲基础上，对阶段性营销工作进行细化和实施，完成营销执行和广告推广执行方案，并落实到具体营销工作环节中。 【研究工作要点】 本阶段工作基于营销策略大纲确定的总体营销原则，结合阶段营销工作目标，安排项目营销推广策略讨论，通过市场分析及竞品跟踪，提出项目推售计划、明确推广节点和活动规划、并确定广告渠道投放计划及广告形象。本阶段贯穿于项目具体营销操作过程，需结合市场及竞品、客户及项目自身情况的变化做出及时调整和更新。 以下各研究方向，需按关键词完成必选动作，对关键词分析包括但不限于下述罗列要点： 一、市场分析及竞品跟踪 关键词：市场环境变化、竞品项目跟踪、客户情况变化 分析整体市场环境的变化（总体供应量、总体成交量、产品类型特征变化、价格水平变动等）； 竞争项目跟踪（营销推广节点及效果，最新的推售情况，推售产品结构，成交价格）； 客户情况变化（竞争项目客户特征变化及储客动态跟踪，本项目成交客户分析及储客动态跟踪等）。 二、项目推售计划 关键词：开盘策略、推售计划、入市时机 开盘策略（开盘方式、公开发售与内部认购、现场开放展示）； 推盘计划（项目推盘节奏及计划安排）； 入市时机（判断项目合理的入市时机）。