麦肯锡的.pptVIP

机密;信虹住宅战略定位可分成不同阶段;信虹地块东西两面各具特色，可以形成各自的定位;上海市总体高端住宅市场虽然增长快速，但总需求量有限，价格越高，市场越小;定量市场调查显示本地常驻居民对高档住宅需求不大;上海市约只有百分之一的家庭具经济能力支付单价6,000元/平方米以上的房子。大约 = 47,000户;从消费者调查及访谈中显示出购房者的决策流程;15;从以上楼盘分布中可发现，高档楼盘主要可归纳为三大类;从消费者看重的地区因素考虑，信虹地块在短期内较适合作为中高档住宅;潜在竞争对手定价跟地点有一定规律;从供应量考虑，中高档价位空间较大;因较大的市场空间及地段形像于短期内较难作出大幅改变，中高档住宅定位风险明显较高档为低;限于信虹地块的状况，信虹如果定位于中高档，产品设计可以参照市场标准，但定位于高档则需要提供最高标准的产品才可能提高其竞争力;总成本; * 包括大楼建筑主体、绿地、停车场、装修等 ** 包括前期预备成本、配套设施等 *** 以现时市场状况估算;高档定位总体投资额较中高档定位高，但中高档总盈利是高档的三倍;综合回报及风险两方面考虑，中高档住宅将是较适合信虹第一期发展的定位;;信虹住宅战略定位可分成不同阶段;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;从定量消费者调查中作分析，有意购房人士可分成四个簇群，各自有不同的人口背景及选择偏好;根据不同消费人群对信虹的吸引力和信虹对他们的吸引力，我们可以甄别出信虹的目标客户群;信虹项目发展在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素;;根据中原对高档楼盘客户的需求调查，并以麦肯锡的消费者调查结果作调整, 得出初步的房型比例及面积;总价方面，100—120万是选择的峰值，其次是120—150万，该价格区间是高档市场的主力客户需求 70—80、80—90、90—100万各区段的数量接近，总量较大，构成总价需求的第二梯队 150万元以上的总价区段也有一定的市场需求 由于调查样本楼盘较多的集中在上海南区，本项目实际定位应弱于该调查值，本案的市场主力总价可确定为100-120万元。单价均价在7,700-8,275元/平米之间;;开发商为购房者提供装修套餐，将为双方带来最大的灵活性，信虹应考虑为其中一部分单位提供此服务;信虹应根据不同房型，提供接近消费者平均值的装修套餐，供购房者作选择;现高档楼盘都具备智能化系统，以科技吸引年青一代的购房人士 房展会中，大多数高档楼盘都标榜具备以下设施 宽带上网 基本上网是必备条件，世茂楼盘更以“十兆入楼，一兆入屋”之高速连接为卖点 有线电视/卫星电视 提供多频道选择，针对“海归入士”及境外购房者的要求 智能保安系统 IC卡辨识，闭路电视，指模门锁等 住户内联网 内联网为住客提供会所资讯、 VOD（Video On Demand)及网上购物等服务;多元化的配套设施为中高档楼盘不可缺少的一部分;针对儿童的设施可作特别卖点，另应考虑其它特色设施;住客停车位数不必要在太高水平;信虹应考虑聘用国际物业管理公司以提高楼盘竞争力;;;绿化、水景及闹中取静、自成一角为消费者普遍希望的小区环境;;经济环境和政府政策的影响将会继续推动住宅需求的平稳增长;消费者在选择房子时地段因素是首要条件，其它因素也有其重要性，但为较后期的考虑;信虹项目应该对投资者有相当大的吸引力，同时，他们的高收入水平也使其成为信虹所感兴趣的必然人群;未来发展成熟的信虹项目及虹口周边会是都市小资向往的理想居所，关键是要说服他们相信未来;“过日子”族讲究生活，方方面面要求最多，而且很多都是信虹可以努力做好的，但问题在于他们的收入可能是瓶颈;上海雅皮是年轻一族，目前多数还是心有余而力不足;较高平均收入令“投资者”及“都市小资”更愿意购买较高价的房子;计划购买房子单价在6,000元/平方米以上的百分比;两房和三房同为最受欢迎的房型;高单价购房人士对三房房型需求最大;目标客户群的需求较广;两房购买人士需要80-120平米的房子;三房主力房型应在120平米间，但也需要较大单位以适应目标客户群;四房需求不一，100 平米至180平米以上也有需求;;两房跟三房都可配一厅的房型;同样两房跟三房也应有一卫的房型;因总价的压力，房型不宜过大;不同档次住宅成本的分别;