广西新兴城市房地产业发展趋势研究.pdf

119 《商场现代化》2009 年 6 月（中旬刊）总第 578 期 区 域 经 济 一、引 言 2008年2月，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规 划》，由此北部湾经济区的发展正式纳入国家发展战略。目前，该 地区经济发展态势良好，现代化的产业群、城市群日渐形成。经 济区内及周边的北海、钦州、防城港、玉林、崇左、贺州,以及 来宾7个城市经济发展迅速，已成为广西具有代表性的新兴城市。 随着这些新兴城市经济的快速发展，房地产业也呈现出勃勃生 机。由于地区房地产业与地区经济关系密切，因此分析研究地区 房地产业的发展趋势，对于如何促进北部湾地区经济持续健康的 发展有着较好的理论参考价值。 二、广西新兴城市房地产业发展趋势研究 城市房地产业包括住宅类及非住宅类地产。由于前者占整个 房地产业的比例在七成以上，因此本文以住宅房地产业为研究对 象，从其市场需求和供给两方面来研究各新兴城市房地产业的发 展趋势。 1.广西新兴城市房地产业发展需求趋势分析 (1) 城市自然增长人口住宅需求 根据各新兴城市“十一五”规划目标，并结合城市辖区情况， 本文以5‰作为各市未来人口的自然增长率。北海、钦州、崇左 在规划中明确提出了未来人均住房水平目标。对于防城港，鉴于 其与钦州地理及经济上的密切关系，因此以钦州指标作为防城港 未来的目标；对于玉林和来宾，则以保证未来城市自然增长的人 口达到现有人口的居住水平作为参照标准。由此计算出7个新兴 城市到2010年，城市自然增长人口所需的住宅建筑面积。 数据来源：《2006年广西统计年鉴》。 (2)新增外来人口住宅需求 根据未来广西城镇发展规划，并考虑到新兴城市经济快速发 展的实际，本文以年均1.2％作为未来该城市群城市化进程的速 率。由于城市化进程中的新增人口大多是农村人口，收入相对较 低。因此以各新兴城市当前居住水平作为未来新增外来人口的居 住水平目标进行需求预测是合理的。 数据来源：2008年《广西统计年鉴》 (3)现有城镇人口改善性住宅需求 对于现有人口，本文根据02至07年各新兴城市人均住宅建 筑面积的变化数据，计算出6年间该指标的平均增长率，以此考 察各新兴城市现有城市人口未来改善性住宅需求。 数据来源：2003年～2008年《广西统计年鉴》。 广西新兴城市房地产业发展趋势研究 刘　平　韦明雷　广西大学商学院 [摘　要] 近年来，广西具有代表性的各新兴城市经济突飞猛进地发展，伴随之的是城市房地产业也呈现出快速发展的 态势。鉴于地区房地产业与地区经济之间的密切关系，因此，研究广西新兴城市房地产业的发展趋势对于促进各市乃至区 域经济的发展具有较强的理论参考价值。文章从市场需求和供给两个方面对广西新兴城市房地产业的发展趋势进行了分析 和预测，随后提出若干政策建议。 [关键词] 北部湾　新兴城市　房地产业　发展趋势 基金项目:中国人民银行南宁市中心支行 2008 年重点研究课题 120《商场现代化》2009 年 6 月（中旬刊）总第 578 期 区 域 经 济 (4)结论 由表4可以看出，①广西新兴城市群住宅房地产业未来需求 离散度较大，各市房地产需求市场存在着较大的发展差异；②进 一步地，将新兴城市群住宅地产需求占全区比例进行过往和未来 对比分析，结果如下： 数据来源：2003年～2008年《广西统计年鉴》。 2005年新兴城市群住宅房地产市场所完成的销售面积仅占 广西总额约 13％。未来几年，该城市群社会经济的快速发展 将导致住宅地产需求迅猛增加，至2010年，以最终实现50％ 的有效需求计算，新兴城市群住宅消费市场将占广西约三分之 一的份额。广西新兴城市群房地产业未来发展前景看好，潜力 巨大。 2.广西新兴城市房地产业发展供给趋势分析 对于供给，本文仍以住宅房地产为研究对象，结合各新兴城 市人口增长情况以及广西未来城镇发展规划目标对新兴城市住宅 房地产的供给上限进行分析预测，见下表。 注：通常20％～32％的建设用地可用于住宅建设[2]，取中间 值26％计算。 由表6对照表4发现，未来，尽管各新兴城市按规划所能提 供的住宅面积存在个体差异，但其指标均远远高于各市房地产市 场需求水平。因此，广西新兴城市房地产市场未来的总量供给将 不会成为制约行业发展的“瓶颈”，其市场未来走势将表现出一 定程度的供过于求。 三、广西新兴城市房地产业发展建议 1.市场需求调控 对于房地产市场特征呈现为供不应求的城市，各政府应注 重加强需求调控，对市场中不同性质的需求应区别对待：对于 居民基于收入水平提高而引发的改善性住房需求，给予政策上 的支持和保护；对于投资性需求，通过影响居民消费观念加以 引导和控制，防止过度的投资性需求演变为投机性需求；而对 于市场中的投机行为，则应严格依据各项金融信贷有关政策严 密控制，防止其挤压