中国房地产市场趋是势研究.doc

PAGE  PAGE 19 2008-2009年中国房地产市场趋势研究 前 言 今年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，为此，上海易居房地产研究院综合研究部特意成立了课题组，依托CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、及时、深入的研究。 一、全国房地产市场总体形势不容乐观 从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。 全国房地产开发景气指数趋势图 数据来源：国家统计局 前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设??全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。 前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2007年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2007年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。 截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。 第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。 全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变 数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局 分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。 二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌 接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮，在前期价格已较大幅度下跌的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价的大旗，优惠幅度均在10%左右。 1、一线城市：成交量萎缩五成，房价继续下跌 京沪深9月及前3季度商品住宅供求情况（万平方米） 城市供求2008年9月环比增长2008年前三季度同比上海供应106.8744.60%929.46-6