尤溪县大儒名城下是阶段营销方案.docVIP

PAGE  大儒名城下阶段营销方案 （2007年10月-2008年1月） 凌峻·中国 二〇〇七年十月二十五日 第一部分 大儒名城前期工作总结分析 一、市场分析 （一）市场特征 市场整体容量有限。 （1）从历年房地产成交量来看，尤溪房地产交易量不大。详见下表： 年份商品房存量房数量(套)面积(万平米)数量(套)面积(万平米)2000年24333334.792001年800.852762.82002年1551.199527.62003年1771.33367.62004年2564.895176.082005年4182.535856.12006年5521.895667.1注：上表数据由尤溪县交易所提供，商品房交易量包括住宅、商铺、车库等。 从上表中可以看出，尤溪商品房交易量近三年来增速较快，但是总交易量不大，交易面积更是呈逐年下降的趋势。 （2）尤溪城市化进程较慢，新增房地产需求量有限。 尤溪由于地理环境的限制，城市化进程十分缓慢，新增城市人口数量不大。 由于尤溪房价高企，周边镇区的人群难以承受，影响周边镇区人群入城购房，另外高房价也让城关镇部分人群不想在本地置业，而是选择去外地（如福州、厦门）置业。 市场消费特征。 （1）尤溪人投资意识十分强，追求资金的合理利用和升值，期房由于不能马上入住，而且需要较长时间占用资金，对于以改变居住条件为主的尤溪消费者来说，购买期房的资金成本较高。 （2）尤溪人居住城关多年，习惯于城中心的生活方式，在购房消费上，十分注重区位优势。 （3）尤溪目前的房地产水平较低，尤溪大部分消费者对于好房子的认知不深，也没有居住体验。 （二）、客户群特征分析 1、职业分析 从目前成交客户分析，项目的主力客户群为个体户老板、私营企业员工、及事业单位员工等，公务员购房比率偏低。 职业总数比例私营企业主11447.70%私企管理者166.69%私企员工2811.72%公务员104.18%事业单位4820.08%教师229.21%医护人员10.42%总计239100.00% 2、客户年龄分析 目前，购买大儒名城的客户主要以30-40岁为主，40-50岁次之，30岁以下的年轻人及50岁以上的中老年人占一定比例，但是总体数量有限，为项目边缘客户群。 年龄总数比例30岁以下3615%31-4013657%41-506527%51-6021%总计239100% 3、成交客户区域分析 目前，成交客户大部分来自城关镇，其次是梅仙镇，周边各镇及其他区域都有客户成交，但是成交客户数量有限。 区域总数比例城关15866%梅仙2912%坂面63%台溪52%汤川94%西滨52%中仙42%洋中10%溪尾21%八字桥10%其他198%总计239100% 客户群特征分析小结 （1）项目的主力客户群为私营企业主，公务员购房比率明显偏低。 （2）30岁以下的年轻人首次置业及老年人的养老性置业比例较低。 （3）项目的主力客户群主要来自城关镇，梅仙镇及周边镇区潜力有待挖掘。 二、销售总结 大儒名城9月23日发售，可销售栋数5栋：1A#、1B#、2#、7#、8#，可售440套，可售面积55272.26平米。截止2007年10月25日总计销售239套，成交率为54%，成交面积29202平米，成交金额约人民币113,853,757元,成交平均单价为元3898.83元。 截止到2007年10月25日，签署有效合同数228份,未签合同11份。 （一）、销售房源分析 1、已售房源分析 栋数共计(套)已售(套)已售比例1A#884146.59%1B#888090.91%2#884450.00%7#882326.14%8#885157.95%小计44023954.32% 分析： 1B#售80套，未售8套，成交率达90.91%，是大儒名城一期销售最好的楼栋。主要由于1B#面积适中，总价较低，适合尤溪消费者的购买力。另外，1B#靠近小区主入口广场，楼间距、景观等条件不错。 1A#、2#销售情况差不多，销售近一半，主要由于1A#、2#在小区的位置佳，景观优势明显，噪音污染较小，产品综合品质是大儒名城一期中最好的，所以受到购买力强、追求居住享受的客户喜爱。但是，总价偏高也让不少客户却步，在前期落房号中，这两栋楼最受欢迎，但实际销售情况却不如1B#理想，很多客户在选房中不得不止步于总价