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常熟*华东食品城 招商策划方案 2008年10月 一、项目背景 A、项目概况： 总占地面积：占地300亩 一期建筑面积：开发16万平方米商铺及配套设施 总体项目定位：华东地区最大的食品综合采购交易中心。 B、项目发展史： 本项目2005年4月土地竞拍成功； 2005年11月开工建设； 2005年12月成立经营管理公司； 2006年4月首期商铺封顶； 2007年1月正式开业暨第一届食品博览会举办； 2008年1月第二届食品博览会举办。 总 结 本项目自1992年起自发形成到目前成为一个辐射华东地区的食品专业市场，历经了马路摊位、大棚市场、现代化专业市场已有16年历史。是区域内较为成熟的专业市场之一。 项目自2005年正式开发以来，已成功完成一期项目的建设与销售，整体较为成功。 2007年、2008年项目成功举办了两届食品博览会，总体较为成功，有力的扩大了本项目的知名度及影响范围。 总体而言，本项目的总体经营、营运是较为成功的，也是区域食品专业市场成功的案例之一。但也要看到，作为一个即将迈入第三个经营年度的专业市场，其发展也到了一个至关重要的时期。 二、目前招商情况分析 1、各区空置房源分析 A区 区号总户数已经营户数空置户数空置率A0166422436.36% B区 区号总户数已经营户数空置户数空置率B0132112165.63%B02282800.00%B034032820.00%B04323113.13%B0544271738.64%B06323113.13%B0746202656.52%B08363600.00%B09111019.09%B10151500.00%B11363600.00%B1240291127.50%B13124866.67%合计4043109423.27% C区 区号总户数已经营户数空置户数空置率C0140162460%C02343400%C033633392%C0436122467%C053223094%C063643289%C07107330%C083342988%C092732489%C101621488%合计3008721371% D区 区号总户数已经营户数空置户数空置率D0127151244.44%D023223093.75%合计59174271.19% 说明： 本次统计总户数为829户，已经营456户，空置373户。总体空置率为44.99%。 本次统计不包括本项目的汽车配件、电动车维修区。 本次统计空置商铺包括少量有店招但连续两天未营业的商铺，包括部分将商铺作为仓储用途的部分均计入空置商铺，可能存在部分误差，但总体误差率在3%以内。 2、空置位置分析 A、各区空置率比较 说明： 从上图不难看出目前项目未出租商铺主要集中在C、D区，空置率均在70%以上； B区依托良好的区位条件（项目整体开发完成后B区是项目的核心区域），总体出租水平最高；其空置主要集中在整体区域西侧） 其中D区目前主要集中了餐饮、娱乐、休闲配套设施，主要由3家餐饮、1家KTV、1家咖啡店组成。 位置的优越性，决定了项目商铺出租率的高低。 B、实际空置位置比较 说明： 上图表示的是目前项目整体空置房源位置情况示意，不难看出主要集中在项目西侧、南侧。这两侧目前入驻企业极少，部分区段（B5—B10）空置率接近100%。 D1、D2段除沿园区大道一侧寄中华特色美食街入口除外，其余部分空置率接近100%。 除以上部分外，其余部分空置率极低特别是项目B04、B06、B08、B11、C02空置率基本为0。 总 结 目前本项目经营户主要来自福建、浙江、本地，其性质主要为一、二级代理商，总体业态分为8大类，一万多中商品，市场年交易额基本为30亿元。 本项目自2006年上半年正式启动招商以来，将招商区域重点放在本项目辐射200公里的范围内，其中重点核心区域为本项目辐射范围的70-100公里的范围，招商重点在此区域内的副食品市场，投入了大量的人力、物力，但从招商的效果来看，成效并不明显。目前市场经营客户基本为原老市场经营客户。目前市场招商工作主要存在以下几点问题： 新客户较难成活； 企业客户不足（与行业营销模式有关） 采购客户数量不足，制约