2013年10月成都保利·梧桐语2014年清盘方案.ppt

保利梧桐语项目组 2013年10月;目 录;Part1 2013年工作回顾;销售业绩——全年销售7亿 完成年度任务;市场占有率——占据市场领先;2014年客群演变——刚需产品卖改善价格 客群以改善为主;推广传播——公园低密形象深入人心;推广传播——阵地宣传效果初显;地铁广告;问题总结：;Part2 2014年营销目标;2014年保利梧桐语项目仅余2、9号楼新推，商铺已全部推出;2、住宅余货统计;３、住宅余货分布情况;４、商铺余货统计; 8月 —— 住宅清盘 12月 ——商铺顺销60%（1.02亿） 全年 ——车位顺销6000万;2014年营销策略思考;如何实现住宅清盘;如何销售商铺余货—调转思路，在商言商;如何实现更高效的推广;推广目标;Part3 2014年营销策略;营销核心策略;B.住宅分产品线层层击破;设主题——商业产品进行主题包装 引主力——引入主力商家，创造美好预期 促销售——细分投资客群;D.推广——整合+精准;Part4 2014年营销执行;住宅清盘策略;;住宅售价逐步走高，挤压余货库存 利用公园核心资源，提升价值内涵 按节点按产品线去化余货;;住宅清盘 第一阶段;第一阶段营销策略（2013.11-2014.1）;住宅清盘 第二阶段;1、推广策略：2月利用公园核心资源引出“城市慢生活”主题 线上以公园实景体验为卖点，完善项目价值体系，建立小户产品价值标杆 线下以“三房+两房’三代居一堂”为卖点，向银发族推售60㎡两房产品 2、推售策略：3月加推最后一栋9号楼（借势两河起势及春季房交会前消化客户） 3、活动策略：慢生活、慢运动主题活动;世界：世界上知名的城市公园如美国中央公园、伦敦海德公园、巴黎凡尔赛花园、东京的新宿御苑等，这些公园周边的房子计划都是豪宅的代称。;最后一栋 9号楼;从2013年到2014年，公园一直被述说，但还差最后一环;提前公园建设节点 助力9号楼量价齐升 兑现项目价值承诺 利用公园体验，完善价值体系 2014年3月前——公园初步呈现！;实景公园完善价值体系—引出精神内核;2014年关键活动节点——都市慢跑活动;小户型清盘专题;小户走量;;表：保利梧桐语项目整体立项价测算;20-35岁客户分布;;;小户专题;;3、小户型客户拓展渠道策略;第三阶段;1、推广策略：线下推广为主，利用业主圈层消化余货 2、推售：人为制造销售节点，旧货新推 余货集中为60-82㎡产品，人为制造销售节点，集中邀约客户进行消化 3、活动：业主圈层活动;;商铺营销策略;;;商铺销售难点 1、商业市场形势不佳 目前商业市场整体冷淡，投资客投资渠道多，社区底商产品近期遇冷； 2、区域竞争激烈 城西片区社区底商存量大，整体市场竞争激烈，局部市场暂无直接竞争项目 3、产品总价高，客户抗性大 余货总价段集中在300万以上，客户下单十分谨慎； 4、部分产品硬伤明显 6、7号楼临加油加气站，昭示性弱，客户抗性较大；商铺开间小、进深长。;商铺营销策略;商铺营销策略;;商铺营销策略;临黄金东二路商铺外围以硬质铺装景观为主，减少绿化带面积 将黄金东二路沿路排洪渠设置混凝土上盖，提高商铺易达性 增强87亩市政公园内的全民健身设施，提升公园人气促进商铺商气;现场包装调整;客群拓展;车位销售专题;车位产值：1.2亿 推售计划：2014年3月首批次开盘，预计去化300个。 推售策略： 1、提前梳理客户（项目业主车辆持有及购买计划调查）； 2、年底客户汇款，趁机开盘，快速走货； 3、未售车位上车位锁，协助销售逼单；;推广传播策略;2014年推广表现（实效）;