2013年宁波观海卫xx项目市场营销报告.ppt

Analyze System;;;;;;;;Analyze System;;;1#;;;;;市场总结;竞争策略：;Analyze System;区域特性明显，本地客户为主力客群，少量周边乡镇客户； 好面子，注重楼盘档次和口碑； 喜欢攀比、相信口碑，跟风现象严重； 户型舒适度要求高,可以足够显示出气派和尊贵感； 房间面积和客厅的面积需求较大，喜欢大开间，喜欢摆阔 对于产品品质和产品的舒适度理解不深刻，不注重户型结构； 但对楼层与朝向较为关注，东边套房源最为畅销； 能接受新鲜事物，投资意识强，对有投资前景的产品价格敏感度不高（如商铺）； 高端客户对于配套、景观、户型有自己的见解，但也需要专业化建议。;;;;Analyze System;工程形象进度：预售许可证取得并考虑形象展示面到位情况；;;入市研判：;价格定位(住宅均价)：9540元/㎡;第二部分：营销推广;从市场分析来看，项目关键点在于三盘竞争。;１、如何在三盘竞争中找到自身独特 优势、合理定位？;从核心价值谈起！;产品价值梳理-地段价值;生活配套一应俱全，居住价值无可比拟;西面靠近海卫家园;高品质的上层建筑，全豪宅级的配置;120-140㎡主流需求的户型，高附加值产品;项目竞争对比分析;观城居住核心，更适合宜居的精品楼盘;推广(定位)语：; 谁将坐观城央;从XXXX，探寻本案的客群。 ;;;根据XX的置业习惯， 为项目提供的营销借鉴。;;地段牌，（制胜市场） 我们领先于竞争对手的地方，毫无疑问是地段，地段是我们统领市场的核心要素，也是打击竞争对手最有力的武器。 户型牌，（产品区隔） 接下来主要面对的是御山府的竞争，御山府后面推的户型面积比我们大，总价比我们高，另外御山府建筑成本更高，我们总价优势明显，尤其主力户型更占优势。;２、利用节假日重要节点， 　　搞促销活动。;３、注重老客户关系维护，推出“老带新”、团购活动。;重点路段户外广告投放，　　　　　　　　加强对进城客户的拦截。;位置：沿３２９国道（广义路交叉口）高炮或墙体大牌;位置：观海卫路上龙门架,镇中心必经之路 通过内外人流密集区域广告投放，建立起项目作为观海卫地产高端项目的唯一性认可。; ;针对目标人群聚首活动;１、体??式营销;进场后，在现场举行PARTY式葡萄酒品鉴会，同时启动一期认购。通过高格调的活动精神展示和人气，推动一期认购高潮。;在争夺客群中，做为一个后起之秀项目，三盘竞争优势不明显，客户关住点上与其他个案不相上下，必须衍生项目领先价值，提高竞争力，加深客群认可度。;邀请绿城物业担当顾问，借绿城口碑，提升附加值。;提前把商业部分做好，提前招商、运营，为住宅提升价值预期。 在商业部分提前建造高标准接待中心，充分展现项目品质和格调，提前积累客户。; 如，国家优秀住宅示范楼盘、最佳人居建筑奖、低碳节能环保社区等。强化建筑品质。;高端功能的衍生、附加值的体现， 正是本案突破传统竞争的领先之处。 从而，目标客群市场更高端、更大， 客群的认可度更深。;广告表现展示;美的聚会，法式浪漫周末 ;美的聚会，法式浪漫周末 ;美的聚会，法式浪漫周末 ;汇报结束，谢谢聆听！