世联常州棕榈湾二期别墅价格建议2011年.ppt

;【目标】;【报告思路】;;【宏观大势】;【宏观大势】;【宏观大势】;【宏观大势】;【宏观大势】;【别墅市场】;【别墅市场】;【别墅市场】;【竞品分析】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【常发豪郡】;【竞品分析】;【龙誉城】;【龙誉城】;【龙誉城】;【龙誉城】;【龙誉城】;【龙誉城】;【别墅市场下半年推售概况】;【别墅市场总结】;【别墅市场总结】;【竞品点对点分析】;【竞品点对点分析】;*;产品;带下沉式庭院边套面宽5.7米：前排带有下沉式庭院，增加私密空间生活享受。但顶楼无大露台生活享受，至具有卧室、书房所附带的阳台和露台。;【户型分析】;四联中间套面宽7米：顶楼豪华套房，露台、阳台空间尺度有天有地生活的享受，私密中庭院，多功能使用。房间数量满足居住需求。;四联西边套面宽7.18米：大面宽奢华尺度，房间数适中满足客户对居住的要求，同时可享受360度一层至三层的景观，赠送多个露台、阳台，超值享受。大面宽前庭，后院，生活舒适。存在餐厅正对卫生间的劣势。;【产品优劣势】;1.4、本体分析;【客户分析】;【客户分析】;【客户分析】;【意向客户描摹】;【意向客户描摹】;【意向客户描摹】;【别墅客户初判】;【客户总结】;报告思路;鉴于目前市场极度不稳定，新政细则不断频出，别墅市场情况艰巨的基础上。 建议开盘策略： 平开高走，尽快出货为主！;细分产品，动态合成均价;第一批推售组合（9月10日）;报告思路;3.1 核心均价推导方法 ;3.1关于入市核心均价推导方法的思考;3.2区域市场比较法;3.2区域市场比较法;3.3类似产品比较法;3.3类似产品比较法;3.5核心均价推导;报告思路;4.价格表的形成及验证;精确制导 了解每一套产品的特点； 精确、全面制定影响价格的因素和权重； 特殊单位特殊处理。 分类产品策略调整 确定需要走量的产品，适当下调价格以促进销售达成目标； 主力户型制定合理价格确保合理销售速度； 明星产品拉高价格，树立价值标杆。 ;4.2价格表形成—影响价格的因素和权重;不同户型价差 7.2比5.1米/5.7米的贵1000元/平米 大车库的比小车库???约贵150元/平米 东边套价差 7.2米的东边套比旁边的贵1000元/平米 5.7米的东边套比旁边的贵600元/平米 西边套价差 7.2米的西边套比旁边的贵800元/平米 5.7米的西边套比旁边的贵400元/平米;报告思路;5.3包装及展示策略;5.1核心策略——Swot分析;5.1核心策略——FAB体系 ;5.1核心策略——核心策略导出;5.2项目推广策略;5.2项目推广策略;5.3包装及展示策略;5.3包装及展示策略;5.3包装及展示策略;5.4活动策略;5.5开盘优惠策略：共优惠20万左右，采取逐渐降低式优惠;The end！