博思堂宁波信宁国际城市公寓项目营销方案提报.ppt

信宁·国际 城市公寓 项目提报 ;目 录;目 录;知已知彼、百战不殆;第一章、市场分析;2006年上半年市场运行情况;各区推出各物业类型面积：;2005－2006年宁波市土地市场运行情况;2005年宁波土地市场交易减缓： 2005年宁波四区（鄞州、江东、江北、海曙）推出土地共47幅，总用地面积为1842275平方米，比同期减少43.4%；其中成交40幅，成交面积为1586280平方米，占总推出面积的68.1%。其中鄞州区共推出23幅，土地面积为84.83万平方米，占49%，住宅用地为40.2万左右，占鄞州区总土地推量的50%左右，鄞州区的土地市场则相对平衡。 2006年土地成交放量： 上半年宁波市四区共推出土地78幅，总面积达226.33万平米，共成交52幅，总面积133.13万平米，其中经济适用房21.08万平米，其中以鄞州最多，达到近80万平米，该部分主要为鄞州新城南部商务区，鄞州新城南部商务区土地的出让预示南部商务区的开发建设拉开帷幕。06年中，商业土地的比例大幅度放大，意味未来商务办公体量将得到集中释放。 2005—2006年，土地价格持续稳定上升： 与04年土地价格上来看，江北和鄞州二区的地价均有不同程度的上升，一方面由于地块属性变化所导致的价格上升，另一方面土地的严格控制也必定会导致土地价格的上升;宏观房地产市场总结：;地块特征及区域概况;地块特征;鄞州中心区规划、配套;鄞州中心区规划、配套;区域房地产发展状况：住宅;;鄞州中心区在售住宅状况;区域市场总结：;第二章、项目SWOT分析;项目概况;优势（Strength） 位于主干道天童南路旁，交通动线通畅 面积定位在40－100平方米，市场刚性需求面广 价格适中，总价对于首次置业者有优势 底层配套商业布局合理丰富，“自给自足” ;劣势（Weakness） 处于鄞南陈婆渡，目前看来，该地段位置尚有点偏，人气不足 项目用地不大，无法做出规模化小区，且A区土地进深过长，不利排布 纯高层住宅，公摊相对较大，购房者始终存有一定抗性 区域配套不足，目前的生活便利度较弱，完全依赖将开的万达广场 陈婆渡区域开发较慢，商品房楼盘不多，周边的拆迁安置小区及工业区影响地段、品位;鄞州中心区已经为??大购房者认可，且区域开发发展正在向鄞南、奉化江两个纵深方向展开 南部商务区正式启动，且要求2年内初具规模，因此，未来区域预期较好 邻近的格兰春天（别墅、高层公寓）定位高端，为本项目所在区域做好了一定的认知度上的铺垫 市场上，住宅的刚性需求依然强劲，但一定时间内中小户型的供应仍然紧缺;未来90平方米以下户型占70％的政策的逐步落实，会使得中小户型的供应增加 洪塘、城西、潘火等区域同价位住宅楼盘与本项目存在价格竞争，且对手大部分为多层、小高层规模化社区楼盘 国家宏观调控面仍然存在继续出台政策调控市场的可能;项目SWOT分析;产品定位支持理由： 1、经过数次宏观调控后，市场上一直活跃的交易量主要集中在70－80平方米，此类面积的产品属于刚性需求，受到宏观调控影响最小，而且市场交易量也恢复的最快 2、目前市场上新盘中，中小户型的供应仍然吃紧，近期开盘的中小户型楼盘即使位置稍偏也都得到市场的追捧， 3、鄞州中心区较好地段的楼盘户型面积有扩大化的趋势，我们项目体量不大，正好可以寻求其留下的市场需求空档;4、众多郊区楼盘将未来主力面积定位在80－110平方米，本项目在产品类形和社区规模上与之相比不占优势，因此，与之错位竞争，方能突现价格、面积、功能空间的优势 5、本项目地段稍偏，地块规模较小，且地形难以排布，地块气质稍差，做常规的舒适型户型产品难以规划，市场接受度不高，操作有一定风险性 6、由于南部商务区60万平方米的商务物业启动，而本项目周边商务配套全无，如定位操作商务物业的话本项目优势全无，风险性很大，且销售价格和速度难以超过住宅产品;谁会购买我们的产品？;我们要实现抢占市场份额的战略目标，首要的是对我们所争夺的阵地——目标客户进行深入的分析，掌握他们消费行为及心理的共性。;第三章、目标客户群分析;目标客户群的特征分析;目标客户群居住追求共性分析 ;归属感 空间的归属感和情感的归属感。渴望拥有属于自己的家，最求独立、完整的生活；渴望组建家庭，让感情由恋爱向婚姻迈进。 品质感 追求生活品质，对美容院、咖啡厅等时尚类的生活配套十分看重。会考虑区域环境的品味及形象，对小区其他业主的整体素质要求甚高。 便捷性 注重交通条件，要求公交线路发达，可轻松达到办公地点；同时需要对超市、便利店等生活配套依赖性较强。;“要攻敌，先攻心”，要实现建立品牌，抢占市场的战略目标，就要抓准客户的需求，以准确的入市态势抢占市场，实现技术性击倒对手。;第四章、项目定位; 目