博罗县体育馆前地块规划以及产品建议报告.ppt

;前言：;报告结构:;我们面对什么样的市场环境？;我们有什么？;第一部分：项目开发背景;博罗县基本概况:; 工业生产较快增长，产业重工业趋势明显，对整体经济主导作用增强。一季度全部工业对经济增长的贡献率达54.0%，拉动经济增长6.6个百分点。规模以上工业完成增加值12.51亿元，同比增长15.5%，加快2.3个百分点。其中股份制企业增长85%，外商及港澳台投资企业增加值10.04亿元，增长10.3%，占规模以上工业增加值的80.3%。重工业增长明显快于轻工业，重工业增加值7.65亿元，增长21.6%，轻工业增加值4.86亿元，增长9.1%。;第一部分：项目开发背景;政策分析：;政策小结：;第一部分：项目开发背景;博罗房地产发展概况:;楼盘;楼盘;博罗楼盘总结：住宅市场处于发展阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快。;博罗房地产市场小结：;博罗整个房地产市场呈稳步发展阶段，销售情 况良好。 经济的发展，人民生活水平的提高,对住房要求也越来越高。 高品质、景观优越的住房成为市场的焦点和追捧的对象。;第二部分：消费者行为分析;消费者特征分析：;三、购房区域选择;四、 价格选择;五、产品要求;第二部分：消费者行为分析;置业选择 因素 客户类别;置业选择 因素 客户类别;按照目前客户选择区域的分布格局，我们能吸引什么类型的客户群？ 如果以低价格切入市场，能否改变目前客户选择的区域偏向？ 如果只发展中档、精品项目，回避其他区域的价格竞争，我们的目标客户群又是哪一类人群？;第三部分：项目分析;地块解析:;地块解析:;地块解析:;第三部分：项目分析;项目运做总体基调;城市运营模式 ;蔚蓝海岸的开发策略：;四季花城的开发策略;金茂大厦：上海埔东CBD的龙头项目;运做定位:;第四部分：项目开发风险分析;原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题;我司关于拆迁问题的若干观点;第四部分：项目开发风险分析;项目风险:;第四部分：项目开发风险分析; 我们的一切研究都以地块的实际情况为出发点，以市场为导向。;项目风险规避:;项目风险规避:;二、准确的定位，制造出适合市场的产品 市场低迷的情况下，客户观望理性消费，产品竞争成为市场竞争中的重要部分。户型好和品质高的项目受到了消费者的青睐。如近期开盘的光耀橙子、义乌商城公寓和荷兰水乡三期·揽胜开盘销售率达到50%以上，这说明市场 上满意度高的产品对刚性需求还是有很强的诱惑力的。;三、灵活多样的销售渠道;四、选择合适的入市时机;五、品牌战略的应用;第五部分：项目产品建议;风格统一; 一、 地块外部周围地区建议以建造高层、小高层产品为主；白色部分建议建议以情景洋房为主。中间部分拥有园林水系景观资源则建造别墅。达到资源共享，以及最优化分配的效果。 二、地块四周建立四个功能不一的出入口，北面为主入口，西向则功能以车辆出入为住，东、南两向建立出入口缓解其他两向高峰时期的人流、车流压力。 三、在项目的北向出口处建酒店式投资度假型公寓，同时项目的主会所也应在此，前期开发时可做为销售中心，后期运做可和体育馆相呼应。 四、建议项目与国内知名学校合作，引进一所师资力量雄厚的附属中学或小学。既可以做为项目的一大特色卖点，又可以成为重要配套之一，打消客户在教育配套方面的顾虑 ;第五部分：项目产品建议;建议项目整体的容积率为1.5 项目总建筑面积约为1080000平方米 ;项目本身的产品需要;第五部分：项目产品建议;产品形态建议;拟定整个项目的开发周期为8年。;产品类型;第五部分：项目产品建议;户型建议：;户型建议：;产权式酒店;提高产品附加值的方式;户型建议：;提高产品附加值的方式;提高产品附加值的方式;提高产品附加值的方式;可拆卸凸窗（底部）;转角飘窗;第五部分：项目产品建议;建筑外立面建议：;建筑外立面建议：;第五部分：项目产品建议; 岭南园林主张将观赏与休闲融为一体，讲求人与自然、建筑与景观、生活与生态之间的相互和谐。创造一种既宁静舒适、视域优美而又具有岭南特点的建筑风格 。 布局形式和局部构件受西方建筑文化的影响。如中式传统建筑中采用罗马式的拱形门窗和巴洛克的柱头，用条石砌筑形式规整的水池，厅堂外设铸铁花架等，都反映出中西兼容的岭南文化特点。 ;园林规划建议：;绿色演绎： 通过在园景中种植树木、花草等常绿植物，运用高低错落、色彩映衬等手法，构成一幅立体式绿树掩映、曲径通幽、枝繁叶茂的空间。 光之演绎： 通过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，幻化出一幅新时代的璀璨美景??从中体现出人类文明社会的发展和进步。 水之演绎： 在 区内设置各种流动的水