重庆南方康桥项目营销策划报告.ppt

【南方康桥】营销策划报告;目 录;一、背 景; 渝北区房地产市场供需两旺，领跑重庆 区域规划前景利好，回兴板块潜力巨大;两路工业园区;板块;项目;（二）品牌背景;南方品牌所开发项目多以中端为主 较长时间淡出地产板块使南方品牌逐渐被市场淡忘 品牌本身有20年发展历史 南方集团综合实力较强，发展领域多元化;（三）地块背景;规模 教育优势 口岸位置 区域宏观政策支持;二、项目营销总思路;1）以教育复合地产为“南方康桥”贴牌；用“国际全程教育”为教育战略定性；综合形成“南方康桥”区别于其他植入式教育地产项目的差异性，用“自创/独有”的教育文化氛围形成蓝海。 2）南方集团企业形象为教育战略服务，强调实力/文化/公益的印象。一个责任企业所精心打造的文化大区必然也是让人信赖的。 3）巧用事件营销，占有新闻关注；企业品牌的重塑/地产品牌的创立是通过媒体的声音和大众的舆论共同成就而来;疑问一：南方集团康桥项目差异化何在？;一、南方的“全程化教育”显然有别于普通的“贴牌教育”卖点;二、南方的教育产业将赋予项目无与伦比的国际教育社区的浓郁氛围，“可求而不可遇”。;总结;二、浓郁的教育文化大盘，营造出类似英国剑桥镇、美国耶鲁大学一样的世界级教育文化社区，让空气中都弥漫着“品味、文化、学习”的气息，仅此南方，别无他求！;疑问二：如何才能形成世界级教育文化大盘的产品印象？;分析;身临其境的产品体验营销 优势：现场极强的产品触动力，让客户直接感知项目的巨大魅力从而产生购 买冲动； 劣势：南方康桥的全程式教育产业尚未完全建立体系，在目前的情况下并不 适宜采取现场体验营销策略，反而自暴其短。;具有新闻炒作性质的事件营销 优势：通过具有吸引眼球的，带有新闻性质的事件活动，令客户不断产生强烈的好奇心，对项目产生持续关注。我们用这种方式，在【南方康桥】尚未完全成型，在南方教育体系并未彻底建立的情况下，通过一个个新闻事件，许消费者一个愿景，让他们在头脑里逐步形成南方康桥“教育文化大盘”的美好印象和期许； 劣势：所需时间较长。;结论;【南方集团】“全程教育专家印象建立”事件营销脉络总表;疑问三：企业品牌如何与项目一道得以重塑？;第一步 南方品牌的重新唤醒;第二步南方 品牌的原则重申;第三步 南方品牌的内涵挖掘与丰富;营销战略演示：(三线并行，铸造经典）;三、项目相关定位;项目初期 核心区域：两路主城区及周边各工业园区 拓展区域：三北区域（江北、北部新区） 辐射区域：主城各区、近郊区县（1小时范围内） 项目中后期 包括主城各区和近郊区县在内的全市范围;人群定位;项目总体市场定位;全国首个全程教育复合地产项目;档次定位;总体产品风格定位;项目案名定位;二期组团名：玫瑰园;其他重要定位;中学定位;游泳池改建室内恒温游泳馆 建议将大学原有的游泳池改建为室内恒温游泳馆，作为提升整个项目形象档次的硬件，也是后期产品升级的卖点之一，同时，增设足够规模的停车场，解决目前停车位缺乏的问题。;其他重要定位;四、 项目营销策略;总体营销策略;康桥项目总体组团布局建议;推盘节奏建议;教育配套设施建议;关于销售中心体验式营销;售房部入口广场;样板房体验式营销;示范景观体验式营销;物业服务体验式营销;家庭踏青活动;少儿英语讲座;夏日冰淇淋派对;幸运抽奖，体验剑桥文化教育圣都;构建业主内部交流平台;雕塑、音乐、舞蹈等 艺术体验班;运动会 —— 邀请目标客户和业主感受校园氛围;打造音乐厅为本区域内的音乐艺术高地 与渝北区政府合作定期举办音乐节及相关活动。;艺术作品展览并将部分作品作为景观小品使用 作品义卖，与重庆慈善总会合作;网络营销 利用专业网络推手，在各大网站制造话题，引发网络热议。;代言人营销 邀请具有较高知名度、与本项目形象气质吻合的明星代言项目或参加活动，快速引爆市场。;外卖场的设立;现场包装;B、导视系统;销售道具——电瓶车 引进看房电瓶车，突显项目高品质形象，解决客户看房距离远的问题。;看房直通车 在主要客户可能来访区域设置看房直通车，接送客户到现场看房。 提供相对固定、中心的乘车点。 如观音桥新世界百货旁停车场;服务标准;价格策略;价格支撑;09-10年销售价格演变;市调结论： 区域各楼盘在正常销售阶段的月成交量在15-50套左右。 根据对两路市场的长期跟踪调查，区域各楼盘月成交量受推盘节奏、季节周期等因素影响波动较大，月成交量在7-150套之间，正常销售阶段一般在15-46套之间。;销售策略;五 规划设计与配套建议;（一）规划设计类建议;1、高层户型增加空中院馆等创新设计（加大户型创新力度） 针对后期高层产品户型加大创新设计，加入空中