第七章 城市土地经济.ppt

第七章城市土地经济;一、城市土地的涵义 ;;1、 土地的自然特性 存在的永恒性 位置的固定性 功能的差异性 使用的耐久性;2 、土地的经济特性 资源的稀缺性 资产的基础性：“地者，政之本也”；“有地斯有财” 区位的效益性： 边际产出的递减性： ;三 、土地的开发与利用 土地开发利用的方式 初次开发：未利用土地被投入使用 二次开发：已利用，持续投入劳动和技术 变更开发：转变土地原有性质、改变用途 影响土地开发利用的因素 自然因素 经济因素 技术因素 制度因素;四、 土地的权属关系 土地所有权（物权）： 占有权 使用权 收益权 处分权：出让、出租、回收、赠与 土地使用权（法权）： 自然因素 经济因素 技术因素 制度因素; 土地的他项权利：与土地使用权、所有权有关的各项其他权利 抵押权：担保权，债务 入股权：合作、合资 地役权：依法合法利用他人土地的权利 相邻权：对于相邻土地提出合法主张或限制的权利;五、 各国土地制度的比较 完全市场模式：土地主要属私人所有 美国自 1776 年独立以来, 一直是联邦制国家。 目前, 全美国的土地中59%为私人所有; 39%为公有,其中联邦政府所有为 32%、州及地方政府所有为 7% ; 另有 2%为印第安人保留地,专门辟给土著居民。 日本的土地所有分三种 形式: 国家 所有, 占国土面 积的23.7% ;公共所有、 即地方公共团体所有,占 5.6% ; 其余 70.7%均为私人和法人所有。 非市场模式：前苏联、80年代中期前的中国、朝鲜、古巴 政府控制下的市场模式：英国、中国香港; 我国城市土地所有制度： 《宪法》 第十条规定: “城市的土地属于国家所有。 ” 国家为了公共利益,可以依照法律对集体土地实行征用, 依法被征用的土地属于国家所有。 《土地管理法》 亦重申了城市土地的权属,即:“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。 ” 《宪法》第十条还规定:“农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。 ” 《土地管理法》 亦作了同样规定。;第二节 地租理论与土地区位选择;新古典经济学地租理论 兴起于 19 世纪末、 20 世纪初的新古典经济学派, 以马歇尔、 庇古等人为代表。 尽管地租是因为使用了土地而给予的支付,但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联——即土地的供给是非弹性的。 商业租金：使用土地的报酬，包含转移 收 入 和 经 济 租 金。前者是对地力消耗的补偿, 后者则是一种反映土地稀有价值的支付;土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系: 当土地是大量的,供给完全弹性时(如新开发的城镇),则商业租金完全由转移收入组成,经济租金可以忽略不计。 当土地是有限的,供给有一定弹性时(如城市郊区),则经济租金与转移收入同时存在,二者的比例关系取决于供给弹性的大小。一般来说,城市规模越大,土地供给弹性越小,则经济租金比例越高；反之亦然。 当土地是短缺的,供给完全非弹性时(如城市中心区),则商业租金完全由经济租金组成,转移收入可以忽略不计。 ;二 、马克思的地租理论 地租的性质和来源 地租是因使用土地而支付的使用费，它是土地所有权在经济上的实现形式。 从来源上看，地租是一种超额利润，是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分配之后所剩余的部分。 ;绝对地租：;级差地租 ; 级差地租I：在不同的地块上进行等量投资，但由于土地肥力的大小和土地位置的优劣所形成的级差地租 ;级差地租Ⅱ ：由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租 级差地租 I 的产生先于级差地租Ⅱ 级差地租Ⅱ是级差地租 I 的另一种表现 级差地租 I与粗放经营相联系，级差地租Ⅱ与集约经营相联系 级差地租 I以土地的自然丰度为基础，级差地租Ⅱ则以土地的经济丰度为基础 ;三、 地租杠杆对城市经济的调节作用 绝对地租促使土地的集约经营 级差地租影响城市产业的布局 级差地租控制城市规模的膨胀 级差地租调节国民收入的分配 ;四、城市土地的区位选择 城市土地的投标租金 德 屠能 1826 《孤立国》 由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生的 ;城市土地地租曲线的形成 在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时产生的 ;商业竞争促进城市中心区的形成 一般的商业企业在选址时都要考虑其竞争者的位置,因为这关系到市场的占有份额和各自市场的覆盖范围。相同的商业企业总倾向于在相邻的地段选址。 ;第三节 城市土地的供给与需求;;;;2、城市土地价格;;3、 城市土地利用和城市经济发展;;4.1 城市土地市场的内涵和基本特征; 4.1 城市土地市场的内涵和基本特征;4.2 20世纪90年代我国城市土地市场的分析;4.2 20世纪90年