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房地产行业“营改增”政策解析及旧改税务筹划0324 房地产行业“营改增”应对及旧改税务筹划 主讲：李明俊 目 录 12016营改增政策及对房地产的影响22016后营改增时代房地产行业的税务管理与税收筹划3旧城改造与城市更新实务问题大讨论 当前财税界最热门的话题 营改增为地产企业带来的主要影响 “营改增”信息解读国务院总理李克强 财政部长楼继伟 税务总局局长王军 财政部、国家税务总局发言人非官方机构 国务院总理李克强 解读财政部部长楼继伟 ?力争完成，但没有完成，不讲政治。 ? 说复杂更不成立，前面征后面抵，多简单，怎么复杂了，实际就是触动了大集团的利益，不好协调而已。要想改就有1000个理由可以改，要不想改就有10000个理由不改。 ? 新增不动产可以抵扣，原来已有的不抵（与李总理的表述一致）。如何操作：可以采取“买一卖一”的方式或延伸。 ? 行业减，企业不一定减。 ? 地方收益减了，尽快出台过渡性政策来解决，但地方会和中央在前期耍手段，掰手腕。 国家税务总局局长王军工期倒排，任务分解，体现紧和急，说明讲政治。税制改革是经济向好的一个有力保障和支撑。自然人缴纳增值税征管（不动产案例）当断不断，“再新增一个行业过渡政策”，不一定是好事。在总局层面看，税收任务完成压力不大，但地方任务完 成压力陡增，保改革，没钱哪行。 财政部税政司 国家税务总局货物和劳务税司 负责人就全面推开营改增试点答记者问原营业税优惠 解读原则上予以延续 对老合同、老项目以及特定行 业采取过渡性措施 营改增背景 营改增背景 税种营业税 增值税税基含税价不含税价税率实际税率名义税率价税比对价内税价外税损益影响影响不影响 营改增背景 分税制对中国的政治经济格局影响深远。但是运行了20年，弊端逐渐的显现。 营业税：重复征税， 增值税：抵扣链条不够完整 营改增背景 n从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。 n制造型企业购进营业税劳务不能抵扣。 n从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣生产企业 （增值税） 服务业 （营业税） 生产企业 （增值税）提供设备、材料、水电燃料等 不可抵扣不可抵扣不可抵扣不可抵扣抵扣广告业… 不可抵扣不可抵扣运输业… 不可抵扣生产期推广期销售期 营改增背景 纳税人分类 营改增进程规划 生活服务业建筑安装 金融房地产业 营改增后税负的变化 以交通运输业为例，大多数企业税负不降反升，少部分企业税负确实降低。“结构性减税”！ 营改增后税负的变化 营改增后税负的变化 ?交通运输企业营业成本主要包括油料消耗、过路过桥费、人工成本、场地租金、保险费等。 ?其中，路桥费是运输成本构成中的第二大项，“2010—2013年路桥费在成本中所占比例逐年上升，2013年预计占成本的20.7%。”?过路过桥费不能纳入“营改增”的增值税进项抵扣，是因为高速公路属于不动产投资，所以，高速公路的收费就变成了不能够进入营改增的增值税的抵扣环节。 营改增后税负的变化 过去的试点结果，“营改增”后运输业实际税负由原来2%左右提升到4%左右 营改增后税负的变化 营改增后税负的变化税负转嫁流程图 供应商建筑商开发商 营改增后税负的变化影响因素一、适用税率二、可抵扣项目 三、供应商四、是否有票（抵扣凭证） 一、税率 （一）税率对房地产税负的影响 （二）税率对房地产利润的影响 整体税负影响计算过程（一）项目 类别 税率 价内税负率 进项收入比abc=b/(1+b)d增值税营业税增-营价外税价内税11%9.91%4.00%5%?6%5%4.91%?? 整体税负影响计算过程（二） 项目增值税营业税增-营 e f=c*e g=d*e h=f-g i=h*12% j=h+911.02售房收入销项税额进项税额实缴税额附加税费直接税负5.00?5.915.000.66.625.60 整体税负影响 计算过程（三） 项目 流转税后收入进项后成本增减 土增税影响所得税影响整体税负影响 k=e-jl=-gm=(k-l*1.3)*30%n=(k-i-m)*2