深圳小产权房相关法律意见.docVIP

法律专项咨询 李文华 小产权房为在集体土地上所建房屋，产权能在本村集体村民间流转。因其并非市场商品房，依法不得向集体外的人转让，即使与村民签订《二手房买卖合同》，该合同也会被法院认定为无效合同，不能办理相应的过户手续，使自己的权益受损，因此不建议购买。 一、有关“小产权房”的规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 2、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》 第十二条当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《 HYPERLINK /document/show?collection=legislationaid=MTAxMDAwMDI1ODU=language=%E4%B8%AD%E6%96%87 \t /document/_blank 土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《 HYPERLINK /document/show?collection=legislationaid=MTAxMDAwMDI1ODU=language=%E4%B8%AD%E6%96%87 \t /document/_blank 土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。 二、宝安区人民法院相关判例 （2014）深宝法民三初字第41号 2、（2013）深宝法民三初字第299号 3、（2013）深宝法民三初字第1086号 三、近期案例 （一）、 深圳小产权房末日来临 福永鸿福花园被勒令清拆 2015/08/03 08:29?来源：? HYPERLINK /common/modules/newscenter/media_list.php?source_name=%D1%F2%B3%C7%CD%ED%B1%A8 \t _blank 羊城晚报?8?评论  HYPERLINK /sz/2015-08-03html 用手机看 今年以来,随着深圳楼市的持续火爆,不少购房者转而购买价格相对低廉的小产权房。 位于深圳宝安区福永街道的鸿福花园正是属于小产权房,从去年年底开始销售,至今年6月,该楼盘售出楼房千余套。可购房者没有想到的是,市规划土地监察局于2014年9月2日对该楼盘涉嫌违法建设立案调查,今年7月21日正式下达《处罚告知书》,限期一个月拆除违法建筑物。如今,该楼盘已被执法部门查封。该楼盘数亿元购房款如何处理?如此大型的违法建设为何能够建成?而且在被发现违法建设后为何仍可公开销售?这些都成为公众关注的焦点。 6880元起售可分期6年 鸿福花园位于宝安区宝安大道与蚝业路交汇处,由8栋楼围合组成,房源约1200多套,加上商铺共计1500套。户型从单身公寓小户型至156平方米的大户型均有销售,售价每平方米6880元起,而且建设方还为购房者提供购房贷款服务,分期6年。根据购房者和售楼处签订的“鸿福花园确认书”,可知该楼盘建设方为深圳市福华金属有限公司。 28日下午,记者在鸿福花园现场看到,多名保安在现场看守,禁止人员进入小区内。记者试图进入小区内部,一名保安阻拦了记者的去路,对方称该小区已经被查封了。 在小区外围,贴满了各种通告。记者注意到,一份张贴在墙上的通告显示,发布方为深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局。该局在通告中写道,鸿福花园楼盘未取得商品房销售凭证,依法不得进行销售。通告落款时间为“2015年1月5日”。另一栋楼房的墙上张贴着一张2014年9月18日的《深圳特区报》巨幅报纸,其中内容显示该楼盘有一栋裙楼、8栋塔楼,涉嫌违法建设。 已售千户收房款数亿元 28日下午,鸿福花园购房者黎女士告诉记者,她刚外地旅游回来,听说楼盘被查封了,于是匆匆赶来现场查看