购物中心的接管验收与工程整改完善.doc

-  PAGE 75 - 第四章 购物中心的接管验收及工程问题的整改完善 4.1接管验收与竣工验收的区别 购物中心的接管验收是管理方对将要接管的购物中心在主体结构和使用功能上进行的再验收。管理方在接管购物中心时，应对购物中心的共有部位、共用设备设施进行查验，不仅包括主体结构、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等多方面，与购物中心的竣工验收不同。不同点有： 1、验收的性质不同 竣工验收是政府行为，是对项目施工质量和建设质量进行的全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行质量查验。 2、验收目的不同 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是开发商为了使购物中心取得进入市场的资格，对购物中心是否合格所进行的质量验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的购物中心质量和物业现状进行的验收。 3、验收条件不同 竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。 4、交接对象不同 竣工验收是由开发商验收建筑单位移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是由管理公司承接开发商移交的购物中心，接管验收一旦完成，则标志着购物中心正式进入使用阶段或新的管理阶段。 5、管理公司参与的职责不同 竣工验收时，管理公司只是参与者，无直接的责任关系。接管验收中，管理公司与开发商是直接的责任关系。 4.2接管验收内容 购物中心一般体量均较大、业态复杂，由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保证资金迅速回收，往往是竣工开业放在首位，工程验收及接管工作同步进行或相对滞后，因此购物中心的接管与验收工作比较复杂也非常重要。 购物中心的接管验收重点在于隐蔽工程的验收和设施设备的验收。与通常意义上的竣工验收有所不同，下面介绍作为管理公???工程管理部门的工作。 4.2.1验收前的接管 工程管理部门，要掌握购物中心各类工程设备设施的第一手技术资料，同时保证开业第一时间即进入正常工作状态，在购物中心竣工验收前即派相关工程技术人员进行合署办公。 1、接管的概念 购物中心即将建成开业阶段，设施设备已进入安装调试后期，此时变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行阶段，为保证按时开业，工程管理部门即应安排相应技工进站值班，这就是设备设施的接管。 2、从安全、可行性角度必须对相关工程人员提出接管要求 （1）首先应在开发商、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题及处理方法等，并组织相关工程技术人员进行学习。同时记录并存档这些原始资料，便于日后维护管理。 （2）接管期间涉及重大安全的操作，如送电、断电等均应要求开发商或安装调试施工单位组织进行。 （3）形成接管期间控制现场人员进出的制度，并在明显位置予以公示，禁止无关人员进出。 4.2.2接管验收准备 1、接管验收方案的确定 购物中心竣工后，由开发商书面提请管理公司作为接管单位先就产权资料、工程技术资料以及楼宇竣工验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行审核，对条件具备的，在规定的时间内签发验收通知，并约定验收时间。 在接管验收前，工程部门应提前编制接管验收流程。由商业管理公司工程各专业人员组建验收小组，明确分工，编制验收方案。在方案中，要确定验收时间、验收标准、验收整改期限等内容，并绘制接管验收流程图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。 接管验收方案具体实例见附件4-1。 2、验收标准的确定以及验收原则的把握 由管理公司工程部门提出接管验收标准及接收原则，以规范开发商的收尾工程工作，首先应依据国家标准及现场考察情况编写,其次应依据管理委托合同中的服务标准来进行编制。 验收的具体内容： （1）主体结构：地基沉降不得超过国家规定的可允许变形值范围，不得引起墙体和上部结构开裂或其他结构的损坏。 （2）内外墙和楼层面：外墙无论是采用贴面，还是使用玻璃面粘合，或是使用其他材料做成的墙面或墙体，不得有空鼓、裂缝和脱落，地面应平整，没有裂缝、起砂脱皮等现象。 （3）设施与设备：设施及设备的验收亦为重点。供电系统的设计负荷载量，设备的运转情况，安全因素，设备如空调、电梯的线路和照明线路、弱电设备线路等应分开，并有明显的标识；给排水的管道，中央空调的管道的实际走向与设计图纸是否相符；管道排水应流畅，接口不渗漏，空调管接口处无滴水；消防设施须符合国家有关标准，并有消防部门的检验合格证；空调、电梯、自动扶梯等各种设备应运