房地产成本细解.doc

建安工程费用 定义 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 描述 建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。 而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓??房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。 包括 建安费用 基础设施配套费（给排水供气供电、室外管网、园林绿化、智能化等附加、道路广场硬景） 公共配套设施费 前期工程费 定义 前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。 包括 前期报建报批费 （1）城市基础设施配套费：城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。 基础设施配套费是政府(具体实施单位各地不一致，如建设局，开发区，财政局，农村乡镇等等)向建设单位收取的一项费用，一般按新建，扩建，改建的面积作为征收基数,每平方的价格各地不同。同时,一般规定可以减免的建设项目，有些项目能否减免不明确，可以提出申请经过审批可能减免。 基础设施配套项目所包含的内容各地又有很大差别,有些没有包含的项目会另外收取。 （2）墙体建筑材料节能费 所称新型墙体材料，是指除实心粘土砖以外的所有建筑墙体材料。所称建筑节能，是指采用节能的新型墙体材料和其他节能材料，建造符合国家建筑节能技术规范和标准的节能建筑。在城市规划区范围内，新建、改建、扩建各类工业与民用建筑的建设单位或个人，必须在办理开工手续前，向当地墙改办或受其委托的机构一次足额预缴材料节能费。材料节能费按工程建筑面积征收：地级市城市规划内建筑每平方米按10元，县城规划区内建筑按每平方米8元预缴，规划区内的建筑不得征收。 经过验收的工程，有当地墙改办按下列规定返还墙体建筑材料节能费。（一） 框架结构及高层建筑工程（地上10层以上，含10层），墙体全部使用了掺加量不低于30％工业废渣含量不低于80％的黄河淤泥、淤沙的新型墙体材料，墙体建筑材料节能费全部返还；全部使用其他新型墙体材料的，返还85％；使用多种新型材料的，按每种材料的使用比例分别计算，予以返还；在墙体中部分使用实心粘土砖的，按实心粘土砖的实际用量及当地现行材料预算定额计，扣减返还金额。新型墙体材料使用比例不足80％的，墙体建筑材料节能费不予返还。 （二） 除框架结构及高层建筑工程外，其他各类建筑工程的墙体，其新型墙体材料的使用比例不低于30％的，按相应使用比例进行返还；新型墙体材料使用比例不足30％的不予返还。 （3）散装水泥发展基金。 为贯彻落实“限制袋装、鼓励散装”的方针，提高综合经济效益，规范散装水泥专项资金的收支管理。散装水泥专项资金是专门用于发展散装水泥事业的政府性基金，收入全额缴入地方国库，纳入地方财政预算，实行“收支两条线”管理。工业民用建筑、市政工程应缴纳的散装水泥专项资金，按照属地管理的原则，由市、县级散装水泥行政管理部门负责征收 （4）水土保持基金。 根据新《水土保持法》规定，在山区丘陵区风沙区以及水土保持规划确定的容易发生水土流失的其他区域开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动，损坏水土保持设施地貌植被，不能恢复原有水土保持功能的，应当缴纳水土保持补偿费，专项用于水土流失预防和治理。按照《山东省水土保持设施补偿费水土流失防治费收取标准和使用管理暂行办法》规定的标准征收。水土保持设施补偿费应依据自然资源开发生产建设占地面积及对水土保持设施的损坏情况计收，对林草地等水土保持植被设施，按占地面积每平方米一次性交纳补偿费1—2元。 （5）易地人防费。 应为人民防空地下室易地建设费。按规定“所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室”，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准；经批准不修建的，建设单