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房地产市场营销调查报告 班级：10房产 姓名： 学号：  目录 第一部分 住房现状与需求 规划区内住房现状 规划期内住房需求 第二部分 对目前开封房地产市场走向的基本判断 第三部分 开封市西区楼盘营销环境 第四部分 房地产项目分析 （一）项目名称： HYPERLINK / \t _blank 新芒果·蓝湾国际 （二）蓝湾国际项目介绍 （三）蓝湾国际近期价格走势简述 （四）蓝湾国际周边区域价格走势简述 （五）项目优劣势分析 第五部分 对该项目的营销建议 （一）项目的营销策略 (二)销售策略 第六部分 趋势分析 （一）经济分析及住房需求分析 （二）房价上涨的原因 第七部分 房地产市场的今后发展及建议 调查时间：2012.10.25-11.4 调查目的: 了解开封市住房消费及营销现状，并进行趋势分析 调查范围 :开封市西区主要在售楼盘主要道路、商业机构的随机路过的市民 调查方法 :采用实地踏看、问卷调查与网上搜索相结合 一、住房现状与需求 （一）规划区内住房现状 2010年底开封市统计年鉴显示开封市人均住房建筑面积28.73平方米，户籍人口90万人，现有住房总建筑面积2413.31万平方米(84.0万人×28.73平方米/人)。 （二）规划期内住房需求 1、住房需求总量预测 （1）由于人口增加及人均住房标准的提高所需的住房量. 依据开封市总体规划修编大纲至2020年,开封市区人口规模110万人。鉴于开封土地资源将维持长期紧缺的现实,和住房建设指导方针要求,未来 开封住宅建设标准宜总体控制、适度提高。 2020年人均住宅建筑面积控制在32平方米以内。人均住房建筑面积按31.0平方米计算,住房总需求为3410.0万平方米(110万人×31.0平方米/人),需新增住房建筑面积 996.7万平方米(3410.0万平方米-2413.32万平方米)。 （2）旧城住房更新及拆迁安置所需住房量 开封市旧城区的危旧房面积大,拆迁改造的需求紧迫,旧城更新及拆迁安置的住房建筑面积为241.56万平方米(旧城区危旧房占地面积约 244.0公顷,按目前开封市拆迁部门的统计数据,危旧房地块的容积率为1.1,规划至2012年完成危旧房改造量的90％,即241.56万平方米 (244.0公顷×1.1×90％)。 以上两项合计：996.7万平方米+241.56万平方米=1238.26万平方米,按1240.0万平方米计。 2、住房类别比例 关于限价商品住房的需求，限价商品住房的供应对象主要基于三方面的考虑,一是开封市旧城改造的拆迁安置住户的需求约241.56万平方米；二是 要考虑开封市中等收入家庭的住房需求；三是考虑城中村改造和汴西新区迁村并居的村民安置用房需求,综合以上三方面的需求,规划限价商品住房占总建设量的 51.2％。 规划期内建设各类住房总建筑面积1240万平方米,其中经济适用住房建筑面积211.0万平方米,廉租住房建筑面积14.0万平方米,农民工住房建筑面积8.5万平方米,限价商品住房建筑面积634.5万平方米,普通商品住房建筑面积372.0万平方米。 经济适用住房单套建筑面积控制在60.0平方米左右(以70.0平方米计算),廉租房和农民工住房单套建筑面积以50.0平方米计算,限价商品住房单套建筑面积以90.0平方米计算,规划期内建设经济适用住房30150套,建设廉租住房2800套,建设农民工住房1700套,建设限价商品住房70500套。 住房建设规划的区域划分主要依据开封市城市总体规划纲要(2008-2020年)为七个区域,以便于对不同区域的住房建设进行规划控制和引导。七个区域依次为：边村组团、城东区、城南区、城西区、城北区、古城区和汴西新区。 汴西新区的范围大致是开封护城大堤以西的区域,该区是实施郑汴一体化发展战略的主要空间,是开封市近期重要发展建设的区域,也是满足新增人口和中心集团外迁人口住房需求的区域,该区以建设限价商品住房和普通商品住房为主,限价商品住房总建筑面积442.4平方米,49160套；普通商品住房总建筑面积119.8万平方米。 二、对目前开封房地产市场走向的基本判断 近年来伴随着开封市市国民经济和社会的持续、快速发展在拉大城市框架、“郑汴一体化”、发展开封市新区、优化投资和居住环境、加快城市化进程的步伐中开封房地产业抓住机遇、加快发展进入了新一轮快速发展时期。通过本次调查我们看到开封居民普遍看好未来的房地产市场多数居民认这开封房地