乐平儒学里商业广场可行性分析.doc

PAGE  PAGE 17 乐平儒学里商业广场（暂命名）项目 可行性分析报告 乐平华润置业有限公司 目 录 一、项目名称 二、项目地点 三、项目介绍 四、市场分析 五、市场定位及推广思路 六、资金筹措 七、投资收益说明 八、项目评审结果 项目名称 乐平儒学里商业广场（暂命名） 项目地点 项目位于乐平市老市政府、市委板块，是乐平商业核心位置，北临城市最繁华的商业主干道翥山路，西临洎阳中路，南连迎宾路，交通非常便捷，人口稠密，商业潜力巨大。 项目介绍 乐平市1992年撤县设市，为江西省计划单列市，归景德镇市管辖。 乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡，1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局；城区面积达15平方公里，人口15万人； 全市总人口80余万人。 乐平市08年GDP为106.5亿元，约占景德镇33.1%。 乐平大连（城北）新区、东湖新区的打造及规划，确定了乐平市后续城市的发展的方向。市委、市政府也计划迁入新区，则老市区原址A-01(占地面积为17610平米)、A-02(占地面积为16439平米)于2009年9月公开招标，由乐平华润置业有限公司以每亩160万元的高价竟得，旨在打造乐平市一标志性旗舰商业广场，为乐平目前的商业格局翻开斩新的一页。 项目规划状况： 临街部位为二层商铺及品牌超市等，地块内部规划一贯通整个地块的商业步行街及多层或小高层住宅，具体详见地块红线图及相关经济指标。 市场分析 城市分析 （1）乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区，九江—景德镇—南昌市“金三角”经济发展核心区域，是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。 （2）乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河四季 通航，可直达 HYPERLINK /view/4173.htm \t _parent 鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市乐平市1992年撤县设市，为江西省计划单列市，归景德镇市管辖。 （3）乐平大连（城北）新区、东湖新区的打造及规划，确定了 乐平市后续城市的发展的方向。由于城北区特殊的地缘关系，城市的功能定位比较全面，包括了中央行政区、中央商务区，是城市的政治、经济、文化中心，其中老城区更多地承担了中心商业区的功能，城北新区则更多地承担了行政、商务和居住的功能。 （4）乐平市GDP在“十五”期间增长迅速，三年年均增长18.6% ，其GDP总量与周边各县市相比较，仅次于景德镇，位列领先的位置； （5）乐平市人均GDP增长较快，年均增长率超过15％； （6）乐平房地产行业正步入快速发展阶段； （7）乐平市固定资产投资增长迅速，增长速度位列周边县市前列，投资型经济增长特征明显； （8）2009年，乐平房地产投资额增幅较大，房地产投资占GDP与固定资产比例比较合理，房地产开发升温； （9）第一产业比重逐年减少；第二产业比重较大，且稳定保持小幅增长态势；第三产业保持着相对稳定的发展；乐平市为生产型城市，为后期消费水平的全面升级打下了坚实的基础 ； （10）乐平社会消费品零售总额同周边县市对比处于前列，高于GDP的增长速度，居民生活条件改善提高； （11）城乡居民储蓄VS零售额持续走低，基于对乐平经济走好 的预判，居民消费意愿增强；消费意愿逐渐被释放，对未来持乐观态度，消费力有待挖掘； （12）乐平市城镇居民可支配收入、农民纯人均收人逐年稳步 攀升，未来的购买力将被逐步释放 ； (13) 乐平市城市化进程加快，财政收入逐年稳步快速增长，全 市进入快速发展阶段 。 2、住宅市场分析 （1）老城区主要在售楼盘不多，总建筑面积为5.033万㎡，以多层为主，小高层为辅。 (2)城北楼盘是乐平楼盘汇集楼盘最多的区域，客群主要为政府领导班子、政府机关的工作人员；由于周边小区居民较高的收入水平，给城北新区商业成为未来乐平市一商业副中心带来了一定的发展潜力。 （3）城东新区是乐平市另一处具有居住氛围区域，毗邻老城区，配套、环境佳，置业安居热点区域。 (4) 从乐平楼盘户型的整体供应来看，户型面积大小比较适中。目前三房的供应量相对较旺盛，其次是二房。三房供应的面积约为95-140平米；二房供应的面积约为83-120平米。部分四房，供应面积为120-190㎡平米，少量一房，供应面积为64-88平米。 (5) 从乐平总体楼盘的价格定位看，近六成楼盘价位在1800-2600左右间。相对多层、区域地段较好、良好的居住环境、 完善的配套的楼盘，如大地豪城和天宏书香锦苑售价位约在18