三线城市政府大院建设综合体典型案.docVIP

三线城市政府大院建设综合体典型案例――白山广泽浑江路商业综合体项目研究与建议 深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 2011年12月3-7日 2011年６月杨宝民先生提出位置核心，具有较大商业和商务价值的老城黄金地段三四县城市政府大院外迁新区，老地址开发建设城市综合体，发现现代服务业的战略构思。同年吉林省广泽集团与白山市委、市政府形成共识，利用老城区行政机构位置建设一流城市综合体，加快城市化进程，加快白山市经济和文化发展步伐。 ２０１１年８月杨宝民先生带领深圳新摩尔团队系统研究了长春南部新城钜城和传奇两个地块的大型商业综合体，１１月签订了长春高铁交通枢纽商业规划合同，在吉林省商业地产服务行业奠定了良好基础，成为吉林省商业地产行业全程服务领头企业。从2004年开始到２０１２年初，深圳新摩尔商业管理公司已经投资２６０万元了解长春总体规划和商业现状，根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。 １２月初期广泽集团地产公司任宏副总邀请杨宝民先生来吉林省指导商业综合体项目。代表集团同意了付费６万元的专家现场指导合作模式，杨宝民先生带领张燕国总监到现场调查。 通过对白山市场认真的调研，我们认为在消费力不足的四线城市开发要充分考虑房地产销售价格不高、招商难度大等实际问题，争取最好的市场预期和盈利模式。 根据市场需要确定白山浑江大街地块商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组合开发计划，找到最优的盈利模式方向。 白山城市规划与产业规划特点 图  SEQ 图 \* ARABIC 1 白山市范围 白山市辖2个市辖区（浑江区、江源区） 、2个县（抚松县、靖宇县） 、1个自治县（长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临江市）。 白山市产业规划 经过改革开放30年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。 建议今后白山必须在保护生态的前提下发展经济，重点在如下领域吸引大型企业的较大规模投资： １．旅游业与长白山生态文化产业 ２. 人参等生态产品和生物医药 3.长白山矿泉水加工与品牌包装 通过大项目投资带动农村人口进城工作，加快城市化进程，按照增加１０万人口规模的设想，至少需要１００亿元以上投资。 建议将浙江企业和深圳企业作为招商引资的重点，特别是大型矿泉水企业和生物医药企业等适合在白山就近大规模投资。 人口分布： 白山市总人口145.6万 农村人口：82.8万； 城镇人口：62.8万。 白山市城镇人口 　 市区常住人口（万人） 白山市 33.7 临江市 10.3 江源区10.7 抚松县 4.7 靖宇县 6.1 长白县 3.7 合计 62.8  ２００７－２０１０年人均可支配收入 城镇居民　2007200820092010可支配收入11540135231503616356收入增长率18.1%17.2%11.2%8.8%消费性支出768994461132410722支出增长率24.1%22.9%19.9%-5.3%恩格尔系数34.1%34.5%34.8%35.3%农村农民可支配收入4175499053136134收入增长率13.0%16.4%6.5%15.4%消费性支出2946318234683975支出增长率9.8%28.5%9.0%14.6%恩格尔系数39.7%43.8%41.2%40.6%白山市正在高起点谋划，打造吉林省东部商贸中心。遵循“布局合理、层次分明、规模适当、适度超前、有效差异、协调互补”的发展目标，搞好商业网点规划。重点突出四个“优化”：一是优化城市核心商业区。依托浑江大街商贸业相对集聚的区域，以合兴大厦为中心，构筑现代服务业集聚区。二是优化次级商贸中心。发挥商贸业中间环节的疏导、分流作用，以市区周边新开发区域为重点，构筑城市次级商贸中心。三是优化社区商贸服务业。发展符合社区商贸业服务特点的餐饮住宿、洗衣保洁、美容健身、家政服务、网上购物等现代生活服务业。四是优化城郊商业圈。有选择、有重点地建设农产品交易与集散的交易市场，畅通农产品销售渠道。 2010年，白山市消费品市场稳中趋旺，日趋活跃，呈现出增长速度高、结构升级快的好势头。全年实现社会消费品零售额139.08亿元，同比增长18.5%。其中，城镇实现消费品零售总额114.80亿元。 白山市商务局预计到2016年末，白山市社会消费品零售总额力争突破340亿元，年均增长20%；全市外贸进出口总