进度计划设计.doc

 PAGE - 60 - 雁鸣雅居项目可行性研究报告 项目概况………………………………………………5 1.1 项目简介………………………………………………………5 1.1.1项目位置 1.1.2 项目现状 1.1.3项目总体规划要求 1.1.4项目建筑面积指标 1.2项目法人概况 1.3编制依据 1.4主要经济技术指标 1.5结论 二、市场分析………………………………………………8 2.1宏观环境分析…………………………………………………8 2.1.1 地理位置 2.1.2 经济发展 2.1.3 人口状况 2.1.4 生活水平 2.2 房地产市场分析………………………………………………11 2.2.1 房地产市场综述 开发 销售 2.2.2 价格水平 2.2.3 土地市场 三、项目分析与方案优选…………………………………30 3.1 项目周边环境分析……………………………………………30 3.1.1 周边环境 3.1.2 SWOT分析 3.2 竞争性楼盘分析……???………………………………………32 3.3 项目定位………………………………………………………32 3.4 规划方案优选…………………………………………………34 四 项目实施进度计划………………………………………35 4.1 项目施工组织…………………………………………………35 4.1.1、前期工作 4.1.2、规划、设计阶段 4.1.3、工程招标 4.1.4、施工阶段 4.2开发进度计划…………………………………………………36 五、项目投资分析……………………………………………38 5.1、成本分析……………………………………………………38 5.1.1 土地成本 5.1.2建安工程费 5.1.3前期工程费 5.1.4基础设施配费 5.1.5不可预见费 5.1.6开发费用 六 资金筹集方案和筹资成本估算…………………………39 七、财务分析……………………………………………… 41 7.1收益分析………………………………………………………41 7.1.1．销售单价确定。 7.1.2．销售收入分期比例的确定 7.1.3．销售收入小结 7.1.3．销售收入小结 7.1.4．资金投入及使用计划 7.1.5．利润计算 7.1.6．收益评价 八、风险分析…………………………………………………42 8.1风险定义、作用…………………………………………………42 8.1.1风险定义 8.1.2风险分析的作用 8.2风险分类…………………………………………………………43 8.3风险分析…………………………………………………………43 8.3.1政策风险分析 8.3.2经济风险分析 8.3.3社会风险分析 8.4敏感性分析……………………………………………………45 8.5项目的盈亏平衡分析…………………………………………46 8.6风险识别………………………………………………………47 8.6.1项目市场风险 8.6.2项目资金风险 8.7风险规避………………………………………………………48 8.7.1政策风险规避 8.7.2经济风险的规避 8.7.3社会风险的规避 8.7.4市场风险的规避 8.7.5财务风险规避 8.7.6自然风险规避 九、国民经济评价……………………………………………56 十、结论………………………………………………………57 参考文献 ……………………………………………………59 一、 项目概况 1.1 项目简介 1.1.1项目位置 ? 该地块位于长春市宽城区，长农公路西侧，占地面积100000平方米，土地性质为商服用地。 1.1.2 项目现状 ? 目前该地块尚未办理相关征地手续，地块原为棚户区。项目总占地面积100000平方米，总建筑面积252880平方米。 1.1.3项目总体规划要求 ? 项目总占地面积100000平方米，规划建造一个中档住宅小区，沿街布置商铺，土地使用年限为50年。容积率为2.53。 1.1.4项目建筑面积指标 ? 项目规划总建筑面积252880平方米。建筑容积率2.53，建筑密度13.1%。车库面积4，600平方米，共机动车位230个。 1.2项目法人概况 企业名称：?保利房地产（集团）股份有限公司 企业类型：? 有限责任公司 经营范围：?房地产开发与经营业 股票代码:600048上市日:2006-07-31公司目前总股本:3,519,721,100股公司简称(中/英):保利地产/PRE通讯地址（邮编）:广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层（510308）法定代表人:李彬海董事会秘