德思勤《都市综合体运作的思考与实践》绪论.ppt

都市综合体运作的思考和实践 ;一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、德思勤都市综合体物业的实践 四、都市综合体物业的资本进入与退出;一、旧城改造是城市升级的必要过程;在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。 城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 ; 城市升级要求旧城改造 ;关于旧城改造的分类;旧城改造研究思路;旧城改造根本原因;旧城改造目标;旧城改造主体;旧城改造模式具体内容;;二、旧城改造催生都市综合体;特征1 地价与租金提升; 都市综合体多应旧城改造而产生;都市综合体定义;CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系 ;CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图 ;都市综合体开发与运作管理;管理;都市综合体营销推广;推广层次和传播通路解析图 ;都市综合体的销售与出租 ;三、德思勤都市综合体的实践 ;深圳中航城;;楼高58层281米，占地1.71万平方米，总建筑面积17.96万平方米， 包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。（商场的建筑面积就达5.9万平方米，地下则设通道与地铁华强路站相连） 。;交通解读：;深圳华润中心——大型商业主导型都市综合体;华润大厦——国际5A级甲级写字楼;深圳皇岗村改造项目——复合型都市综合体;保留原有的独特景观——古村落建筑;保留原有的独特景观——皇岗村庄氏祠堂;项目简介： 项目位置：东莞市城市中心区 占地面积：21.1万平方米 建筑面积：80万平方米;东莞第一国际发展方向解析图;东莞第一国际各物业功能价值支撑体系图 ; 天健芙蓉盛世位于长沙市芙蓉中路一段，伍家岭市级商务中心圈。总占地面积181189m2，总建筑面积约70万m2，功能涵盖居住、商业、??店（公寓）、办公等。;四、都市综合体的资本进入与退出;都市综合体的融资 ;;策略一: 收租型物业投融资 引进海外收租型房地产投资基金(REITs)或国内外资金，专门对有稳定租户的商业、写字楼、?酒店式公寓等物业进行投资和经营。 策略二: 开发型项目投融资 引进海外投资开发型房地产投资基金(REITs)或国内外资金，结合开发商对资金的需求，对项目进行投融资。 ;基金单位持有人 公众/发行人/机构投资者;都市综合体的发展趋势 ;德思勤对都市综合体的操作理念;Thank You