上海奇正2011年05月扬州施沙路项目策划报告.ppt

上海奇正|2011.05;目 录;第一部分：市场分析;4;第一部分：客群分析;项目市场定位;客源预估：市场客源;邗江工业区：以轻纺工业为主，内资公司73个。 汊河工业区：私营企业15家。 科教园区： 扬州环境资源学院、省商校、扬州职业大学、化工技术学院等高校，小学27所，中学2所，教职员工6万人。 经济开发区：电子、汽车为主，公司400多家，总投资200多亿元，注册资本130多亿元。;区域;核心客源：区域客源70% （开发区、产业园及科教园区） 重要客源：市区20%（以城南片区为主） 次要客源：其他区域10%;PART 3;奇在在项目定位前的思考;什么是豪宅品质？;通常豪宅具有的五大特征：?;本项目是否具备先天的豪宅品质要素？;不具备豪宅品质的先天优势，还能打造出豪宅吗？;浦东星河湾也并不具备先天 优势，却打造了豪宅的奇迹。;浦东星河湾“6小时销售40亿”创下了世界纪录。 浦东星河湾开盘不到两个月就售罄，同时在广州和北京也分别创造了奇迹。 中国星河湾销售额截至2009年11月已突破120亿。;作为“中国豪宅的榜样”，星河湾用10年时间探索出一条品牌成功之路，而成功的背后 是星河湾不断吸取国外最先进的居住理念，寻找全球最顶级的设备和最优质的建筑材 料来打造完美产品的过程。 ;像劳斯莱斯一样打造产品的精度;星河湾的细节故事;星河湾带给我们的启发; 中国地产，以南北之势划分。北派以万达、万通等为代表，豪爽大气，概念领先，南派以恒大、星河湾等为代表，务实低调，细节打造品质。两派都各有长短，而蓝岳，发源于江苏，地处中国的中间区域。应该融合北派的概念与南派的细节为一体。;蓝岳的灵魂是什么？;蓝岳，为生活更健康。;ECO Life……;ECO house;绿色地产，在海外已经进入轨道。以为美国、德国等西方各国，早已设立生态研究部门。 在《Future Forms and Design for Sustainable Cities》译为：可持续城市的未来形式与设计一书中，明确指出，2003年全世界有48%的人口生活在城市里，2030年，这一比例将达到61%。当大部分人都集中在城市里生活的时候，在如何实现可持续发展的城市形态这个问题上，提出了“构想未来建成环境的新方法” 而其中生态系统，将引领未来的主题。 城市的未来核心——绿色生态环境 地产的未来核心——绿色生态地产;美国华盛顿西部的普尔曼，在可持续的社区设计更是基于生态学的技术模式。可持续发展是为满足现在 和将来的需要，去使用而不是破坏再生资源……;空气 离开空气，人只能存活2~3min;通过以上分析，确定绿色地产，将是未来地产的趋向。 健康，将是未来地产发展的主题。万科、万通等都已 经意识到了。 本项目，是否具备绿色地产的开发要素？ 健康是否能成为客户的主要购买因素？ ;人类是否愿意为健康买单？;如果有人不愿意为健康买单，还会愿意为什么买单？关键在于是不是真的会健康。 是不是只是个旗号，晃子，如果真的是更健康，人们愿意花十倍百倍的价格换取。;房子会给人类带来健康吗？;健康+品质;人文;项目定位、设计管理阶段 招标采购到工程管理阶段 营销策划、销售管理到客 户服务阶段;本项目;[产品定位];项目产品定位;[产品建议];;扬州现有智能配套项目;对健康最有宜的……;有机生活社区;规划：有机生态社区;当跟风族还在倡导人车分流的时候，我们已经实行无车论了——健康，刻不容缓！;道可道，非常道;无污染社区——丹麦大道;自行车租赁|停放服务站;溜冰大道+溜狗大道;邻里中心;男人篇——免费篮球场;男人篇——免费羽毛球区;女人篇——免费瑜伽区;女人篇——免费舞蹈区;老人篇——免费棋牌/歌舞区;孩子篇——儿童乐园;宠物篇——宠物乐园;[立面];立面建议颜色，色调统一， 增加品质感。 如：深咖+浅咖 咖色系，能体现高端感。 而我们现有的色系， 咖+红+蓝，包含三种色系，品质感无法提升。;深咖+淡咖，花园洋房品质感。建议玻璃颜色采用透明或淡咖色。屋顶的颜色建议用深咖。;色差的品质感对比;[景观亮点];欧式景观——夏威夷 ;欧式景观——夏威夷 ;欧式景观——尼亚加拉瀑布 ;欧式景观——尼亚加拉瀑布 ;欧式景观——纽约中央公园 ;欧式景观——加拿大温哥华斯坦利公园 ;欧式景观——加拿大温哥华斯坦利公园 ;[绿化选材];不追求最美，只追求最健康;如：垂叶榕;如：千年木;如：绿萝（黄金葛）;常用绿化中对人体有害的植物;*;项目智能化建议;一、外遮阳卷帘系统 ;二、智能密码锁系统 ;三、智能一卡通;周界全面设防，全区无盲区和死角，并与闭路监控系统联动。;六、可视对讲系统;八、家用净水处理系统;水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立 卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音 隐蔽水箱免维护