北京百合湾项目分析与借鉴.pptVIP

K2·百合湾项目分析与借鉴;目录;第一部分：K2百合湾近期成交情况 ;1、通州区域市场竞品项目成交情况（统计周期2011年5月1日-2012年1月15日，8.5个月）;2、K2百合湾销售情况简述;3、 K2百合湾成交情况统计（平层住宅）（统计周期：2011年5月1日-2012年1月15日）;4、K2百合湾去化量统计（平层住宅）（统计周期2011年5月-2012年1月15日）;5、 K2百合湾成交户型分析（平层住宅）;小结：;第二部分： K2百合湾产品解析与营销方式探讨;产品解析;物业类型;;地铁：通州新城核心区已确定设立3座地铁换乘站，分别是北关、新华大街、月亮河换乘站，拟于 2012年建成。届时，新城核心区3条轨道交通线路（M6、R1、S6）将可实现“两两换乘”。 百合湾项目距离新华大街站1000米左右，距离月亮河站600米 左右，轨道交通较为便利。 ;; 总体来说，目前通州区域的商业氛围不浓、生活配套设施不够完善，运河东部区域较西部老城区配套更差一些；百合湾项目周边生活配套设施现状为超市、学校及商业会所，没有大型的购物、娱乐场所及医院，但项目周边交通设施比较便利，对外界的服务设施用较强的可达性，并且随着运河商务区的建设，项目周边的配套将有极大的改善。 ;休闲配套;规模宏大的公园、广场以及龙船、雕塑等设施为项目营造了良好的外部自然及休憩环境。;因K2百合湾项目位于通州新城核心区附近，商业配套发展潜力十分可观。 以下，我们从通州国际新城以及该项目西北部、西部、东南部规划及发展前景方面分析其优势。;西北部;西部;东南部;K2百合湾项目区位优势突出表现在：; K2百合湾项目分3大组团，包含公寓、高 层住宅及花园洋房，共23栋；另配套有会 所、网球场、临街商业及幼儿园等。 项目用地总体呈“L”型，外围临街的是高 层楼座、商业及会所，局部超百米阔景楼间 距，观景视野好；内部花园洋房有300米梧 桐大道相通，私密、尊贵、安静。 ; ART-DECO新古典主义建筑，全干挂石材，金黄色外立面，18/20高层建筑群，外观效果较好，客户易接受。;K2地产项目园林规划设计多数模仿龙湖式园林风格，单从外观感受容易给客户带来认同感。 此方面也是K2百合湾项目闪亮卖点主要之一。; 外围隔离带：社区外围采用坡地势植树种草，围造了近10米宽的绿化隔离带，有效缓解了临路 的噪音问题。 湖心公园：在高层住宅组团，项目打造了4000平米的人工湖，是社区内外景观最大亮点。 梧桐大道：在项目北入口，修建了近300米长的梧桐大道，增加了项目的仪式、尊贵感。;K2百合湾;项目共北、东、西三个出入口，人车分流；北门主入口，法桐大道直抵项目南端的花园洋房； 东次入口，入门即现水榭亭、漫坡海等闲庭水榭景观；西次入口临会所、网球场及配套商业， 娱乐、休闲、购物便利。 ;百合湾项目配套有3000平米的会所（金茂府、红玺台项目的配套会所面积也仅在3000平米左右） ;会所设施包含书吧、雪茄吧、咖啡屋、健身房、红酒屋等。;K2百合湾项目户型主要分为两种，loft公寓和平层住宅。 平层住宅户型以超大赠送面积吸引客户眼球，最大赠送面积可达30余平米。 ;79㎡两居户型，赠送面积达17 ㎡ ，最终折合总建筑面积96 ㎡.;87 ㎡三居户型，赠送面积可达33 ㎡，最终折合建筑面积120 ㎡.;K2百合湾户型优势;规划：L型布局，超百米楼间距，有一定的围合空间，利于邻里关系的亲近；依楼栋分布设三个出入口 较好地分散了小区人流、车流。 建筑：ART-DECO新古典主义建筑，全干挂石材、金黄色外立面，18/20高层建筑群，彰显宏伟、 气 派与高贵。 园林：外部采用坡地植树种草，有效缓解了临路的噪音问题；内部采用类龙湖的园林风格，绿地高低 错落、曲径通幽，树木花草种类众多、五颜六色，给人绚丽、愉悦、宁静之感。 配套：3000平米超大豪华水会所提升项目品质感，显示豪华、尊贵； 户型：产品形态丰富，超大赠送面积，户型合理，形成强势竞争力。 ; ;其他竞品项目：多选用开发商自身下属的物业管理公 司，资质、资历、服务理念和管理水平均有限。 ;营销探讨;通州区域外部需求与内部需求的比例在限购后不断下降， 但这并不代表外部需求的实质性减少。 前期主推商住物业，中期推出纯商品住宅，限购、不限 购客群均有可选产品。 在限购措施下，大部