北京金隅万科城昌平项目营销策划报告.ppt

在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功;;项目概况及市场环境;昌平位于西北部地区，处于北京 “两轴两带多中心”的生态建设带之上，属北京生态新城。;昌平金隅项目位于北京市北六环外，八达岭高速公路东侧，属昌平区的政府所在地昌平城区中心位置，距北四环建翔桥约30公里。;本项目;项目地块周边多为住宅区，居住氛围较浓; 场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦 地块内保留了大量原生树种 地块周边没有噪音和其它污染源;;项目被周边居住区包围，已形成居住氛围 周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求 医院，药房，学校，加油站等生活配套较为齐全;目前交通： 高速公路：八达岭高速（客运专用通道） 一级公路：立汤路 公共交通体系:公交919/公交345 高速公路：京包高速（货运专用通道） 在建/待建的交通体系： 主干道路：南丰路（北五环林萃桥—新城东扩区南邵镇） 市郊铁路2号线;布局建议一;项目概况及市场环境;A-7;项目情况及市场环境;昌平区总面积;现有人口;十三陵风景区;周边配套;布局建议一;Ｚ;住宅市场项目建筑规模图;对昌平本地区域进行市场研究；对本项目定位昌平本地客户群寻求突破;昌平区域住宅市场典型项目供应状况;新新公寓—塔楼;昌平房地产市场项目的容积率高低差距较大，市场上多种建筑形式共存。;龙泽国际公馆;龙泽国际公寓;昌平城区的房地产价格在2005年以前处于平稳增长阶段，增长幅度缓慢，自2005年初至今房产价格上涨迅速，增长率高于北京市场平均上涨率30％以上。一定程度上透支了未来区域产品价格升值空间;;名称;热销户型;水关新村;昌平区域住宅二手市场总况;宗地名称;潜在项目供应（老城区:4万平米左右）;昌平未来（城东区： 340万平方米左右）;昌平区域住宅市场概况小结;回龙观区域;沙河高教园区;三大竞争区域板块典型项目市场供应状况;三大竞争区域板块典型项目产品特点;;三大竞争区域板块户型面积;三大竞争区域板块销售总价;结论;本次客户访谈客户年龄集中在25岁至45岁;昌平城区访谈客户范本的家庭年收入以3万－5万为主，5万－8万其次，当地客户的收入水平不高;昌平城区访谈本客户范本中???房区域首选南环路周边，昌平城区东部也受到客户群的较大关注。;昌平城区访谈客户范本的购房用途主要以日常第一居所为主，投资客户比例占10%;昌平客户接受的一居总价区间集中在20万到25万左右，两居集中在45万到60万，三居集中在60万到70万。;客户购买意向以两居为主;昌平城区客户对小区配套以基本满足日常生活需求为主，主要为超市，药店等类。在北京购买最多的为中高档品牌服装。;昌平城区住宅客户群需求调研小结;;办公物业市场分析;1、昌平写字楼市场整体处于初级发展阶段，市场现有供应以政府及企业自建的办公楼，老城区写字楼、中关村科技园昌平园区写字楼三种形式为主。 ;畅椿阁;租售情况 普遍采用租赁的方式，出租率很高 平均租金在1.7元/天平米左右 客群特征 均为注册在中关村科技园区的企业 行业涵盖电子信息、生物医药、光机电一体化、环境保 护及新能源、新材料等客群选择入住的原因 通过租用科技园写字楼将企业注册于中关村科技园以便 享受相应的财税优惠政策 代表项目： 北控科技大厦、兴业大厦;租售模式特征 销售和租赁两种形式并存 租售价格特征 与住宅相比，销售价格存在“倒挂现象” 写字楼售价：5500元/平米 住宅售价：6000元/平米 市场租赁价格同样也不理想 租金：1.70元/平米天 代表项目：畅椿阁、豪恒大厦;对外租售的标准写字楼产品设计较为初级，大堂 公共走廊等内部空间设计局促，灵活性较差； 建筑外观缺乏档次感，装修标准一般； 区域内项目多依靠可享受创业园孵化器优惠政策 来吸引客户群。;总体供应特征;综上所述，区域产业及商务的发展进程和中关村科技园优惠政策是区域写字楼物业成功开发的关键。;; S;　;数据来源：昌平区统计年鉴; 两横一纵（鼓楼东西街、俯学路和鼓楼南街） 两个商（圈新世纪、国泰） 城区商业供应总建筑面积超过20万平米 城区总人口约15万人（包括4万在校高校学生），人均商业建筑面积超过1.3平米;　项目;在售商业项目销售状况;商业运营特征分析;商业运营特征分析;名称;需求分析 通过调研和访谈我们了解，多数终端消费者认为昌平需要更好的百货店、品牌折扣店，现有百货无论是档次、规模还是购物环境都有待提升，区域消费者对体验式品牌休闲购物有一定的需求和向往。 发展预测 从零售业态的发展趋势看，昌平传统的百货业虽经营较好，但同质化相对严重百货业要打造核心竞争力，必须走升级和替代之路。 现区域内人口数量增长缓慢，总体消费力较弱，加之商业总体供应量大，虽然目前部分消费者对中高档商业有一定的需求，但考虑人口结构与消费力是制约商业的绝对因素，建议对本项目商业定位要考虑长远性