北京金隅地产花石匠项目推广策略提案2010年.ppt

发 展 商：金隅地产 品牌整合：思远道广告有限公司 提案日期：2010年3月1日;2月23日北京市住建委等11个部门联手出台新的楼市调控政策 即新国11条 但是新政以后的首个工作日本市无论新盘还是二手房的交易量不降反涨。 房地产交易管理网数据显示，二手房及商品房都在快速回暖。而二手房 昨天的成交量甚至达到了594套，已经超越了年前的平均水平，商品房 也接近300套。 三月将迎每年楼市的“小阳春” ;1、对已经过期的购房优惠政策一律停止执行； 2、对二套住房贷款严格执行不低于40％的首付比例； 3、个人销售普通住房营业税个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年； 4、在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人 在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。 5、取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房 源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。;PART 1—策略分析 Analysis 一、市场及竞争 二、产品自身分析及竞品状况 三、客群洞察 ;PART1 Analysis;一、市场及竞争状况 Market Analysis;通州新城建设要体现人文、科技和绿色三大理念， 要推出高端发展，聚集发展和错位发展， 打造集文化商务休闲，会展综合服务，高端商贸居住为一体的 ——运河文化商业中心区。;布局上初步把运河北京文化商业中心区划分为三个功能区： 一【文化商务休闲区】——主要包括文化博览，文化艺术，运河水乡文化和商务酒店等特色区域； 二【会展综合服务区】——主要建设国际一流的会展服务中心，形成文化创意产业密集区； 三【高端商贸居住区】——建设大型商业设施和高档水景公寓，打造运河沿岸，高端商贸居住区。 ;二、产品自身分析 Product Analysis;;区内市场竞争;北京ONE 项目位置：通州区 新华大街与新华西街十字路口西南角 售楼处：朝阳区大望路华贸公寓华贸商业街 开发商：北京实地房地产开发有限责任公司 优惠：4月推出排号享5万抵10万 产品类型：由高档购物中心、5星级酒店、多功能会所、个性化定制豪宅、5A级写字楼以及5栋养生公寓组成 价格：预计均价20000元/平方米左右，精装修，装修标准5000元/平方米，2011年6月入住。 户数：总共920套，户型面积为90平方米-160平方米 建筑面积：28万平米 占地面积：5.1万平米;龙湖·蔚澜香醍 物业类别 别墅、公寓 地址 龙湖·蔚澜香醍位于通州区九棵树西路家乐福西南500米 预计3月份开放样板间，4月份开始销售，预计2万以上 ;K2·海棠湾 项目位置：通州区 梨园云景大街,距离八通线梨园站约1200米 均价：18000-20000元/㎡ 共2333套 占地约7.2万平米,总建筑面积25万平米 开发商：北京亚通房地产开发有限公司 ;华业东方玫瑰 项目位置：通州区 梨园镇,梨园南街,距临河里地铁站仅400米 均价：14500元/㎡ 开发商：华业地产股份有限公司 入住时间：2012年年底 建筑面积：933000平方米 占地面积：253043平方米;天时名苑 项目位置：通州区 通州北苑城铁西侧 开发商：北京天时房地产开发有限公司 价格：19800元/平方米 总建筑面积32万平米 住宅总共2020套，由12栋现代简约的高层建筑组成，建筑层数为9-27层 ;先抛开可能达到的市场影响力，在购买市场竞争中，本案属于典型的封闭性市场，即竞争型市场，面临市场放量挤压、建筑风格模糊、小高层物业类型在升级居住产品中不具优势等市场挑战。 竞争状况来说，从产品总价、区位环境、规模状况来看，本案将面临同一板块其他新开项目的直接竞争，同时也会受到华业东方玫瑰、K2海棠、8哩岛 、阿尔法社区、 华业东方玫瑰、月亮河城堡 、天时名苑等项目的后续放量及前期品牌积淀的影响。 因此如何从均质化的市场中突围出来，是策略思考的重点。;结论：区域楼盘高端化走势明显 “现代化国际新城”的定位发布仅一个星期，通州楼市已感觉到明显波动。 据了解，区域内在售项目均有不同程度的提价： 阿尔法社区三期2009年12月底的均价为12000元/平方米，目前已提升至13000元/平方米； 2009年12月21日入市的华业东方玫瑰均价为11092元/平方米，目前已提价至14500元/平方米； 区域超过18000元/平方米的项目——月亮河城堡19000元/平方米、天时名苑19800元/平方米。根据了解，目前仍然有多个项目还在酝酿提价。 对于区域房价的波动，业内人士表示，由于政策倾斜力度加大，区域发展前景被看好，增加了开发商的提价信心，并且，从目前区域市场的热销来看，消费者关注的并不是现阶段楼盘价格的高低，而是区域楼市未来